전세·월세 끝났는데 보증금 못 받는다고요? 보증금 반환 A to Z 총정리

전세·월세 끝났는데 보증금 못 받는다고요? 보증금 반환 A to Z 총정리

전세계약이 끝났는데도 보증금을 못 받는 일, 요즘 너무 흔하죠. 특히 전세사기, 역전세 위험이 커지는 시기엔 법적 준비 없이 퇴거하면 손해만 커질 수 있어요.

 

이 글에서는 계약 만료 전부터 퇴거 후까지, 보증금 100% 돌려받기 위한 절차와 팁을 단계별로 정리해드릴게요.

🧭 보증금 반환을 위한 핵심 절차

보증금 반환은 계약 만료 당일 요청한다고 되는 게 아니에요. 퇴거 1~2개월 전부터 준비해야 해요.

• 📌 1. 계약 만료 1~2개월 전, 퇴거 통보
• 📌 2. 전입신고 + 확정일자 유무 체크
• 📌 3. 임대인과 사전 협의
• 📌 4. 집 상태 사진 촬영
• 📌 5. 반환 불응 시 → 내용증명 → 소송

🧾 보증금 반환 절차 완전정복 자세히보기

⚠️ 전세사기·역전세 피해 시 대응 방법

전세금이 집값보다 높은 ‘역전세’, 혹은 아예 사기를 목적으로 한 ‘전세사기’ 피해도 점점 늘고 있어요.

이 경우 보증금 회수를 위한 순서는 다음과 같아요.

• 📌 확정일자 + 전입신고로 우선변제권 확보
• 📌 임차권 등기명령으로 퇴거 후 권리 유지
• 📌 경매 절차 → 배당요구 → 회수 시도

🚨 전세사기·역전세 대응 전략 자세히보기

⚖️ 보증금 반환을 위한 법적 수단

보증금 문제는 임대인의 협조 없이 법적 강제수단으로 해결해야 하는 경우가 많아요.

• 📝 내용증명 발송
• 📌 임차권 등기명령
• ⚖️ 민사소송 → 강제집행
• 💰 소액임차인 우선변제권 활용

⚖️ 법적 수단 총정리 보기 자세히보기

🛡️ 사전 체크리스트로 분쟁 줄이기

계약 전에 체크만 잘 해도 보증금 분쟁의 90%는 예방할 수 있어요. 특히 중개사 검증, 등기부 확인, 보증보험 유도는 필수예요.

• 📌 확정일자 받기
• 📌 보증보험 가입 가능한지 확인
• 📌 계약서 내용 + 입금 계좌 직접 확인
• 📌 사진·녹취 등 증거 철저히 남기기

🛡️ 보증금 사전 체크리스트 자세히보기

❓ 보증금 반환 FAQ 모음

Q1. 보증금 반환을 요청할 수 있는 시점은 언제인가요?

A1. 임대차 계약 종료일이 지나고 나서 즉시 요청할 수 있어요. 하지만 그 전에 내용증명이나 퇴거 통보를 미리 해두는 게 중요해요.

Q2. 확정일자와 전입신고, 어느 쪽이 더 우선인가요?

A2. 둘 다 필수예요. 전입신고는 대항력 확보, 확정일자는 우선변제권 확보에 필요해요. 한쪽만 하면 완전한 보호를 받지 못해요.

Q3. 임차권 등기명령 신청은 언제 해야 하나요?

A3. 이사(퇴거)한 직후 즉시 신청해야 해요. 이사 전에 신청하면 법적 효력이 없어요.

Q4. 경매가 진행 중인데 배당요구를 하지 않았어요. 어떻게 되나요?

A4. 배당요구는 필수예요. 제출하지 않으면 우선변제권이 있어도 배당을 못 받아요.

Q5. 보증보험 없이도 소송으로 보증금을 받을 수 있나요?

A5. 네, 소송을 통해 받을 수 있어요. 다만 시간과 비용이 더 들어요. 보증보험이 있으면 빠르고 안전하게 보장받을 수 있어요.

Q6. 중도 퇴거 시에도 보증금 반환 받을 수 있나요?

A6. 원칙적으론 계약 위반이지만, 대체 세입자가 있다면 일부 보증금 반환이 가능해요. 계약서 특약 여부도 중요한 판단 기준이에요.

Q7. 집주인이 파산했어요. 보증금 받을 수 있나요?

A7. 임차권 등기와 우선변제권이 있다면, 파산 관재인 통해 경매 절차로 일부 회수가 가능해요. 소액임차인은 우선순위 보호를 받을 수 있어요.

Q8. 전세계약 시 꼭 넣어야 할 특약은 무엇인가요?

A8. “확정일자와 전입신고 허용”, “보증보험 가입 동의”, “등기부등본 상 권리변동 시 해지 가능” 같은 조항을 특약에 반드시 넣어야 해요.