보증금을 지키기 위한 사전 준비 체크리스트

보증금을 지키기 위한 사전 준비 체크리스트

✅ 1. 계약 전 세입자가 반드시 확인할 7가지

전세사기와 역전세가 늘어나면서 세입자 입장에서는 계약 전에 미리 준비해야 할 것들이 많아졌어요. 한 번의 실수로 수천만 원을 날리지 않으려면, 아래 7가지를 반드시 체크해야 해요.

 

📌 계약 전 필수 체크리스트

1. 1. 등기부등본 확인 – 집주인 명의, 근저당권, 전세권, 가압류 여부 확인
2. 2. 확정일자 + 전입신고 가능 여부 – 반드시 계약 전에 가능 여부 점검
3. 3. 보증보험 가입 여부 – HUG, SGI 보증가입 대상인지 확인
4. 4. 주변 시세 비교 – 지나치게 저렴한 전세는 의심
5. 5. 신축 빌라·다세대 집중 의심 – 허위 매물 사기 다수 발생
6. 6. 중개업소 등록 여부 – 공인중개사 등록번호로 검증
7. 7. 계약금 입금 계좌 – 집주인 본인 명의인지 직접 확인

 

💡 실전 조언

• 등기부등본은 카카오페이, 토스 앱에서도 쉽게 발급 가능해요.
• 중개사는 “괜찮다”는 말만 하지, 실질 책임은 없어요. 본인이 직접 체크해야 해요.
• 신축 빌라는 특히 임대인과 시공사, 명의자 간 다툼이 많은 구조예요.

 

이제 이 7가지를 알았다면, 다음 섹션부터는 하나씩 자세히 설명해 드릴게요. 먼저 ‘확정일자 받는 방법’부터 알려드릴게요!

 

📆 2. 확정일자 받는 법

확정일자는 임대차 계약서에 날짜를 부여해 공적으로 효력을 인정받는 절차예요. 이 확정일자를 받아야 우선변제권이 생겨서 경매 상황에서도 보증금을 일부라도 먼저 돌려받을 수 있어요.

 

계약서를 썼다고 자동으로 보호되는 게 아니라, 반드시 날짜가 찍힌 공적 인증이 필요해요. 그래서 확정일자 없이는 경매 배당도 거의 불가능해질 수 있어요.

 

✅ 확정일자 받는 3가지 방법

1. ① 주민센터 방문: 임대차계약서 원본을 들고 가서 확정일자 도장 받기
2. ② 인터넷 전자계약: 부동산 전자계약 시스템에서 자동으로 확정일자 부여
3. ③ 일부 법원 접수: 민사과를 통해 확정일자 부여 가능 (지역에 따라 상이)

 

📄 준비물

• 임대차계약서 원본 (양쪽 서명·도장 필수)
• 신분증
• 확정일자 수수료 600원 내외

 

💡 꼭 기억할 팁

• 계약한 날 바로 확정일자 받는 게 가장 좋아요. 하루만 늦어도 순위 밀릴 수 있어요.
• 전자계약을 하면 확정일자 자동 부여돼서 더 안전해요.
• 확정일자를 받아도 전입신고는 별도예요! 두 개는 각각 따로 필요해요.

 

확정일자는 세입자의 법적 생명줄이에요. 다음은 이와 함께 꼭 확인해야 할 등기부등본 보는 법을 안내할게요.

 

📄 3. 등기부등본에서 꼭 봐야 할 정보

등기부등본은 부동산의 '신분증'이에요. 세입자는 계약 전에 반드시 등기부등본을 확인해서 소유자와 부채 여부를 파악해야 해요.

 

특히 전세사기의 90%는 등기부등본 미확인에서 시작돼요. 중개사가 보여주는 등본을 그대로 믿지 말고, 직접 떼서 보는 것이 가장 안전해요.

 

✅ 등기부등본 보는 3가지 핵심 포인트

1. ① 소유자 일치 여부 – 계약서상의 임대인과 등기부 소유자 이름이 같아야 해요
2. ② 근저당권 – 금액이 전세보증금보다 많다면 위험!
3. ③ 가압류/가처분/임차권 – 기존 채무나 다른 세입자 권리 확인 필수

 

🔍 등기부등본 구성 예시

구분	확인할 내용
표제부	건물 주소, 면적 등 기본 정보
갑구	소유자 정보, 가압류·가처분 내역
을구	근저당권, 전세권 등 설정된 권리

 

📲 등기부등본 발급 방법

• 정부24 → 부동산 등기열람 → 인터넷 등기소 바로 연결
• 카카오페이, 토스, PASS앱 등에서도 발급 가능
• 수수료: 열람 700원 / 출력 1,000원

 

“중개사가 알아서 확인했을 거예요”는 위험한 생각이에요. 다음 섹션에서는 보증보험을 임대인에게 유도하는 팁을 알려드릴게요!

 

🛡️ 4. 보증보험 가입 유도 요령

전세보증금 반환보증 보험은 보증기관이 세입자에게 보증금을 대신 돌려주는 제도예요. 그런데 중요한 건 이 보험은 임대인의 동의가 있어야 가입 가능한 경우가 많아요.

 

즉, 계약 전에 임대인에게 “보증보험 가입 가능 여부”를 먼저 물어보고, 거부하면 계약을 피하는 것이 세입자 입장에서 가장 안전한 방법이에요.

 

✅ 가입 유도 대화법

• “혹시 이 물건은 HUG 전세보증금 반환보증 가입 가능한가요?”
• “혹시 보증보험 대상 아니면 계약은 좀 고민이 되는데요…”
• “가입 대상이면 바로 계약하고 처리하겠습니다!”

 

📋 보증가입 가능 여부 확인 방법

1. 등기부등본 확인 → 근저당권 과다 시 보증 불가
2. 보증금이 수도권 기준 7억 이하일 것
3. 임대인이 다주택자여도 가능하나, 불량 신용기록 있으면 거절될 수 있음
4. HUG 홈페이지 → 보증가입 가능 주택 조회

 

💡 현실 꿀팁

• 중개사가 “이 집은 보증보험 안 돼요”라고 말할 때, 바로 계약하지 말고 이유를 반드시 확인하세요.
• 보증보험 가입이 가능한 물건은 대부분 권리관계가 깨끗한 집이에요.
• 임대인이 거부한다면 “보험 가입 안 되는 이유를 문자로 달라”고 요청하세요. 나중에 법적 근거로 쓸 수 있어요.

 

보증보험은 돌발 상황에서 나를 지켜주는 유일한 안전장치예요. 다음은 함께 살펴봐야 할 중개사 검증 방법에 대해 알려드릴게요.

 

🧑‍💼 5. 중개사 검증 방법

전세계약의 시작은 공인중개사 선택이에요. 하지만 등록되지 않은 중개사무소나 불법 중개보조원과 계약할 경우, 전세사기 피해 시 공제금 지급조차 불가할 수 있어요.

 

믿을 수 있는 중개사인지 확인하려면 ‘공인중개사 자격번호’, ‘중개사무소 등록번호’, ‘보증보험 가입 여부’를 반드시 체크해야 해요.

 

✅ 중개사 확인 3단계

1. ① 한국공인중개사협회 사이트에서 등록여부 확인
2. ② 현장 벽면에 ‘등록증’, ‘자격증’, ‘보증가입증’ 3개 부착 여부 확인
3. ③ 중개보조원이 아닌 실제 공인중개사와 상담받기

 

🔎 공인중개사 확인 사이트

• ▶ 한국공인중개사협회 부동산 중개사무소 확인
• ▶ 중개사 등록번호 검색

 

⚠️ 이런 중개사는 피하세요

• “보증보험 필요 없어요” 또는 “확정일자 몰라도 돼요”라고 말하는 곳
• 현장에서 다른 사람(보조원)이 나와 계약하려는 경우
• 임대인과 중개사가 지나치게 가까운 관계인 듯 보이는 경우

 

중개사 선택은 곧 내 돈을 맡기는 사람을 정하는 일이에요. 다음은 계약서를 작성할 때 반드시 체크해야 할 계약서 항목들을 정리해드릴게요.

 

📝 6. 계약서 작성 시 필수 항목

전세계약서에 들어가는 내용은 단순해 보이지만, 실제로는 문장 하나, 표현 하나가 내 보증금을 지킬 수도, 날릴 수도 있어요.

 

특히 계약서에 등기부등본상의 소유자 정보와 일치하는 이름과 주민번호가 적혀 있어야 해요. 공인중개사가 대리 서명하는 경우, 위임장이 없으면 계약 무효가 될 수 있어요.

 

✅ 계약서에서 반드시 확인할 항목

• 1. 임대인 정보: 등기부등본과 동일한 이름, 주소, 주민등록번호
• 2. 목적물 정보: 정확한 주소, 동·호수, 면적
• 3. 보증금 액수 및 지급일: 계약금·중도금·잔금 날짜와 금액 구분
• 4. 특약사항: 확정일자, 전입신고 허용, 보증보험 가입 여부 등 반드시 포함
• 5. 중개사무소 정보: 상호명, 등록번호, 보증보험 번호

 

📄 특약사항에 넣으면 좋은 문구 예시

• 임차인은 본 주택에 전입신고 및 확정일자 부여를 즉시 받을 수 있다.
• 임대인은 HUG 또는 SGI의 전세보증금 반환보증 가입에 동의한다.
• 등기부등본상 권리 변동 시 임차인은 계약 해지를 요구할 수 있다.

 

⚠️ 이런 계약서는 위험해요

• 임대인 이름이 없거나 ‘대리인’ 명의로만 적힌 계약
• 특약사항이 없고, 중개사 말로만 설명한 계약
• 전자계약이 아닌 ‘복사된 계약서’를 주는 경우

 

계약서는 최고의 보호장치이자 최대의 위험요소가 될 수 있어요. 다음 섹션에서는 계약 이후 사진 촬영과 증거 확보 요령을 정리해드릴게요.

 

📸 7. 사진 촬영 및 증거 남기는 요령

전세계약은 계약 당일뿐 아니라, 입주 전후로도 증거를 잘 남겨야 나중에 분쟁을 예방할 수 있어요. 특히 퇴거 시 보증금 반환 거부를 대비해 사진과 녹음 파일, 서면 기록을 꼭 확보해두세요.

 

실제로 보증금을 돌려받지 못한 사례 중 상당수는 “그땐 말로만 주고받았어요”, “사진을 안 찍었어요” 같은 후회로 이어져요.

 

✅ 입주 전·후 사진 체크리스트

• 도어락 비밀번호 초기화 여부
• 누수, 곰팡이, 결로, 벽지 파손 상태
• 수도·전기·가스 계량기 숫자
• 보일러, 싱크대, 화장실 등 기본설비 작동 여부

 

📝 증거 남기기 꿀팁

• 사진은 스마트폰 메모 앱에 날짜와 설명을 같이 기록
• 공인중개사와의 통화 내용은 녹취 앱으로 보관
• 카카오톡, 문자 메시지는 PDF로 저장
• 입주 당일 상태보고서를 자필 작성해 임대인에게 전송

 

⚠️ 분쟁 시 효과적인 증거 순위

1. 1순위: 서면 문서, 계약서, 내용증명
2. 2순위: 사진, 동영상, 녹취파일
3. 3순위: 문자, 카카오톡 메시지

 

계약서를 썼다면 그다음은 눈에 보이는 모든 것에 대한 기록이 필요해요. 이제 마지막으로 실제 자주 묻는 질문들(FAQ 8개)을 정리해드릴게요!

 

❓ FAQ

Q1. 전세계약 전 가장 먼저 확인해야 할 것은?

A1. 등기부등본이에요. 집주인 명의, 근저당 여부를 반드시 직접 확인하세요.

Q2. 확정일자와 전입신고, 뭐가 더 중요해요?

A2. 둘 다 필수예요. 확정일자는 우선변제권, 전입신고는 대항력 확보에 필요해요.

Q3. 보증보험은 세입자도 가입할 수 있나요?

A3. 네, 하지만 대부분 임대인의 동의가 필요하고 조건도 따져야 해요.

Q4. 보증보험 가입 대상이 아닌 집도 있어요?

A4. 근저당이 너무 많거나 다세대주택 중 일부는 가입이 불가할 수 있어요.

Q5. 중개사가 전입신고 필요 없다고 해요. 믿어도 될까요?

A5. 절대 안 돼요. 중개사도 법적 책임을 회피할 수 있으므로 본인이 꼭 직접 해야 해요.

Q6. 특약사항은 안 써도 문제 없나요?

A6. 매우 중요해요. 계약에 불리한 상황을 방지하려면 필수 조건들을 특약에 기재하세요.

Q7. 계약금은 중개사를 통해 보내도 되나요?

A7. 가급적 임대인 명의 계좌로 직접 보내고, 중개사 입금은 피하세요. 추후 책임 분쟁 위험이 있어요.

Q8. 입주 전 사진은 꼭 찍어야 하나요?

A8. 꼭 찍으세요. 나중에 보증금 공제나 하자 분쟁 시 강력한 증거가 됩니다.

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