본문 바로가기

전세사기·역전세 시 보증금 돌려받는 방법

infocvs 2025. 5. 19.

이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로,
이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다.

반응형
전세사기·역전세 시 보증금 돌려받는 방법

📌 1. 전세사기와 역전세의 차이

‘전세사기’와 ‘역전세’는 비슷하게 들리지만, 전혀 다른 상황이에요. 둘 다 세입자의 보증금 회수에 위협이 되지만, 발생 원인과 대응 방식은 완전히 달라요.

 

전세사기는 주로 악의적인 임대인이 허위 계약, 이중 계약, 등기부등본 미기재 등을 이용해 처음부터 보증금을 돌려줄 생각이 없는 범죄 행위예요.

 

반면 역전세는 최근 부동산 시세 하락으로 전세금이 집값보다 더 높아지는 경우 발생해요. 집이 팔려도 보증금이 안 나오는 상황이죠. 의도적 사기가 아닌 ‘시장 구조의 문제’예요.

 

🔍 전세사기 vs 역전세 비교표

구분 전세사기 역전세
원인 의도적 사기 (허위 등기, 이중 계약) 부동산 시세 하락
보증금 반환 보증보험 미가입 시 회수 매우 어려움 경매 통해 일부 회수 가능
주요 대응 형사고소, 보증보험, 소송 등기명령, 경매, 우선변제
예방 방법 등기부등본 확인, 보증보험 가입 시세 비교, 전세가율 확인

 

두 상황 모두 전입신고 + 확정일자 + 계약서 보관이 가장 기본적인 자기 방어에요. 다음 섹션부터는 각각의 상황에서 어떻게 보증금을 회수할 수 있는지 구체적으로 알려드릴게요.

 

📉 2. 역전세 상황에서 보증금 회수 전략

역전세는 말 그대로 전세금이 집값보다 높은 상태예요. 예를 들어, 집값은 2억 원인데 전세금이 2억 5천만 원이라면? 집주인이 집을 팔아도 보증금을 다 줄 수 없어요. 최근 부동산 시세 하락으로 이런 역전세가 확산되고 있어요.

 

이 상황에서 보증금을 안전하게 회수하려면 법적 보호 순서를 제대로 갖춰야 해요. 핵심은 ‘대항력’과 ‘우선변제권’ 확보에요.

 

대항력은 전입신고 완료로, 우선변제권은 확정일자까지 갖춘 경우 생겨요. 이 두 가지가 있으면, 경매가 이뤄질 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있어요.

 

✅ 역전세에서 세입자가 해야 할 5단계 전략

  1. ① 확정일자 확인: 주민센터 또는 온라인 정부24에서 즉시 확인 가능
  2. ② 전입신고 여부 확인: 주민등록등본 상 ‘세대주’로 등재되었는지 확인
  3. ③ 임차권 등기명령: 퇴거 전에 진행해 권리 보존
  4. ④ 배당요구 기한 내 신청: 경매 개시 후 배당요구서 제출
  5. ⑤ 필요 시 소송과 강제집행 준비: 집주인 재산 조사 병행

 

💡 실전 예시

📍 A씨는 수도권에 전세로 거주 중이었고 보증금은 2억 2천만 원. 그러나 집 시세는 1억 9천만 원까지 하락. 이사 나가야 하는데 집주인은 “팔리면 줄게”만 반복.

 

A씨는 내용증명을 보내고, 퇴거와 동시에 임차권 등기명령 신청. 이후 관할 법원에 임의경매 청구, 배당요구서를 접수해 1억 9천만 원 중 1억 7천만 원 회수 성공.

 

⚠️ 주의사항

  • 경매 전에 확정일자 또는 전입신고 누락되면 순위 밀려 회수 어려움
  • 등기명령 없이 퇴거 시 보증금 우선순위 상실 가능
  • 임대인이 임의로 대출을 더 받아 선순위로 들어가는 경우 있음 → 등기부등본 정기 조회 필요

 

역전세는 '사기'는 아니지만 사실상 돈을 못 받게 되는 구조예요. 그만큼 선제 대응이 중요해요. 다음 섹션에서는 명백한 전세사기 피해 시 어떻게 법적으로 대처해야 하는지 알려드릴게요.

 

🚨 3. 전세사기 피해 시 법적 대응 흐름

전세사기는 단순한 계약 문제가 아니에요. 임대인이 고의로 보증금을 돌려줄 의사 없이 계약을 체결하고, 임차인을 속여 돈을 편취하는 형사 범죄예요.

 

최근에는 신탁사 명의로 등록된 빌라를 ‘허위 집주인’이 계약하거나, 여러 명에게 중복 계약을 맺고 전세금을 챙긴 뒤 잠적하는 유형이 많아요.

 

📌 전세사기 징후 체크리스트

  • 계약서에 등기부등본상 소유자와 다른 이름이 기재됨
  • 중개업소가 “확정일자나 보증보험은 필요 없다”며 가입 회피
  • 대출이 많은 집을 정상 매물처럼 속여 계약함
  • 전세금이 시세보다 지나치게 낮거나 높은 경우

 

⚖️ 전세사기 발생 시 법적 대응 절차

  1. ① 경찰서 또는 검찰청에 형사고소 (사기죄로 접수)
  2. ② 민사소송 제기 (보증금 반환청구, 강제집행 목적)
  3. ③ 보증보험 청구 (가입자일 경우 즉시 접수)
  4. ④ 피해자지원센터, 법률구조공단 도움 요청
  5. ⑤ 국토부 전세사기 피해자 특별지원 신청

 

📄 형사고소 시 필요한 서류

서류 내용
임대차 계약서 계약 체결 및 보증금 액수 증빙
등기부등본 임대인과 실제 소유자 불일치 여부 확인
보증금 이체내역 금전 지급의 명확한 증거
중개사 명함, 통화 녹취 사기의 정황 증명자료

 

🧩 실제 피해자 사례 요약

B씨는 2024년 서울 강서구 소재 빌라에 전세 계약을 했지만, 알고 보니 집주인이 등기상 소유자가 아니었고, 전세금 1억 8천만 원을 받고 잠적.

B씨는 경찰에 사기 고소, 국선변호인 연계 후 민사소송, 보증보험 청구까지 병행해 1년 만에 전세금 전액을 회수함.

 

전세사기는 감정적인 분노보다 신속하고 절차적인 대응이 중요해요. 다음 섹션에서는 보증금 회수를 위한 핵심 조건인 우선변제권 확보법을 안내할게요.

 

🛡️ 4. 우선변제권 확보 조건

보증금을 돌려받는 데 있어 가장 강력한 무기가 바로 우선변제권이에요. 이 권리가 있으면 집이 경매로 넘어가더라도 다른 채권자보다 먼저 보증금을 회수할 수 있어요.

 

전세사기든 역전세든, 보증금을 지키기 위해서는 반드시 이 요건을 갖춰야 해요. 특히 배당요구기한을 넘기면 권리를 행사할 수 없기 때문에 타이밍이 핵심이에요.

 

✅ 우선변제권 3가지 필수 조건

  • 1. 주택 인도 – 실제로 입주한 상태여야 해요.
  • 2. 전입신고 – 주소지 주민센터에 신고되어야 해요.
  • 3. 확정일자 – 주민센터 또는 법원에서 날짜 받은 계약서 필요

 

이 세 가지가 갖춰져야 비로소 우선변제권이 성립돼요. 하나라도 빠지면 경매 배당 시 보증금을 후순위로 밀리거나 못 받는 경우도 생겨요.

 

📄 확정일자 받는 방법

  • 주민센터 방문 → 임대차계약서 원본 제출 → 도장 날인 받기
  • 전자계약서 사용 시 자동으로 확정일자 부여
  • 정부24 또는 홈택스에서도 일부 가능 (전자문서 기준)

 

⚠️ 우선변제권과 대항력의 차이

구분 대항력 우선변제권
필요 조건 주택 인도 + 전입신고 주택 인도 + 전입신고 + 확정일자
효과 제3자에게 임차권 주장 가능 경매 시 보증금 배당 우선순위 확보
경매 시 효력 없음 있음 (보증금 회수 가능)

 

📌 실전 꿀팁

  • 임대차계약서에 '갑'과 '을'의 명의가 등기부등본과 동일한지 반드시 확인
  • 확정일자는 계약 당일 바로 받는 게 가장 안전
  • 중개사 말만 믿지 말고 등기부등본은 직접 떼서 확인하기

 

이제 다음 단계는 우선변제권이 성립된 상태에서 실제로 집을 팔게 하거나, 배당받기 위한 조치임차권 등기명령과 경매 절차예요.

 

🧾 5. 임차권 등기명령과 경매 진행

보증금을 못 받은 상태에서 이사를 해야 한다면, 무조건 임차권 등기명령을 신청해야 해요. 그래야 이사 후에도 보증금 반환 우선순위를 유지할 수 있어요.

 

그다음, 집주인이 계속 돈을 안 주면 경매 절차를 통해 해당 주택을 매각하고 거기서 보증금을 회수하는 구조로 가야 해요.

 

✅ 임차권 등기명령 신청 요건

  • 임대차 계약이 종료된 상태일 것
  • 전입신고 + 확정일자 완료
  • 퇴거(이사) 완료 후 신청 가능

 

📝 제출서류

  • 임대차 계약서 사본
  • 주민등록등본 (전입·퇴거 확인)
  • 확정일자 받은 증빙
  • 건축물대장, 등기사항전부증명서

 

📍 신청 방법

  1. 관할 지방법원 민원실 방문 또는 전자소송 사이트 이용
  2. 등기명령 신청서 제출 → 약 1주일 내 결정 통보
  3. 등기 완료 후, 등기부등본에 임차권 표기

 

⚖️ 경매 진행 절차 요약

  1. 등기 완료 후 임의경매 신청 (임차인 단독 가능)
  2. 법원 감정평가 → 매각 공고 → 입찰 → 낙찰
  3. 배당요구서 제출 → 우선순위 배당 → 보증금 회수

 

📄 배당요구서 작성 팁

  • 배당요구서에는 확정일자, 전입일, 계약금액, 보증금 잔액 기재
  • 제출 마감일은 최초 경매기일 1주 전까지
  • 배당요구를 하지 않으면 후순위로 밀려나 손해 발생 가능

 

💡 실전 사례 요약

C씨는 보증금 1억 5천만 원을 받지 못한 채 이사했고, 즉시 임차권 등기명령 신청. 경매 절차에서 배당요구서를 법정 기한 내 제출하여, 경매 대금 중 선순위 채권자 이후로 1억 3천만 원까지 회수함.

 

등기명령과 경매는 절차가 어렵다고 느껴질 수 있지만, 한 번만 해보면 그 어떤 법적 수단보다 직접적이에요. 다음 섹션에서는 보증보험을 활용한 또 다른 안전장치에 대해 안내할게요.

 

🏦 6. HUG 전세보증금 반환보증 활용

HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 운영하는 전세보증금 반환보증 제도는 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 경우 국가가 대신 반환해주는 안전장치예요.

 

전세사기나 역전세로 보증금 회수가 어려워질 경우, 이 제도를 이용하면 임대인 대신 보증기관이 먼저 보증금을 지급해줘요. 이후 보증기관이 임대인에게 구상권을 행사해요.

 

📌 가입 조건 요약 (2025년 기준)

  • 주택 전세계약서 보유 + 전입신고 + 확정일자 완료
  • 보증금 상한: 수도권 7억 원 이하, 지방 5억 원 이하
  • 임대인의 채무 불이행 또는 연락두절 시 청구 가능
  • 계약기간 1/2 이전 또는 입주일로부터 3개월 이내 가입 권장

 

💳 보증료 안내 (평균 수치)

보증금액 연 보증료 보증기관
1억 원 10~13만 원 HUG / SGI
2억 원 20~25만 원 HUG / SGI
3억 원 30~37만 원 HUG / SGI

 

📝 반환보증금 청구 절차

  1. 보증기관 홈페이지 또는 고객센터 접수
  2. 임대차계약서, 전입확인서, 확정일자 증빙, 미반환 내역 제출
  3. 내부 심사 후 보증금 직접 수령
  4. 보증기관이 임대인에게 구상권 청구

 

⚠️ 유의사항

  • 계약 종료일 이전까지 보증료 연체 없이 유지해야 함
  • 보증가입 후 주소 변경 시 반드시 기관에 신고
  • 임대인이 '명의 대여자'일 경우 보증금 지급 제한 가능

 

보증보험은 복잡한 소송 없이 빠르게 보증금을 회수할 수 있는 유일한 제도예요. 다음 섹션에서는 실제 피해자들이 보증금을 회수한 성공 사례를 소개할게요.

 

📚 7. 실제 사례와 성공 전략

법대로 절차를 밟으면 생각보다 많은 세입자들이 보증금을 회수하는 데 성공하고 있어요. 단, 공통점은 빠른 대응준비된 서류예요.

 

🧩 사례 1. 경매 통한 회수

경기도 화성에서 보증금 1억 2천만 원을 못 받은 D씨는 이사 직후 임차권 등기명령과 함께 경매를 신청했어요. 집주인은 연락이 끊긴 상태였고, D씨는 법원에 배당요구서를 제출하고 9개월 후 경매 대금 중 1억 원을 회수했어요.

 

🧩 사례 2. 보증보험 활용

서울 구로구의 E씨는 전세사기 피해를 입었지만, 다행히 HUG 보증보험에 가입해 두었어요. 임대인이 연락을 끊고 잠적한 상황에서 보증기관이 먼저 2억 3천만 원을 지급해 줬고, 이후 HUG가 임대인에게 구상권 청구를 진행했어요.

 

🧩 사례 3. 형사고소 + 민사 병행

인천의 F씨는 등기상 소유자가 다른 사람임을 뒤늦게 알고, 전세사기로 고소했어요. 형사고소 접수와 함께 민사소송을 제기했고, 1심 승소 후 강제집행을 통해 집주인의 차량을 압류해 보증금 중 일부를 돌려받았어요.

 

📌 공통된 성공 전략

  • 계약 전 등기부등본 반드시 확인
  • 전입신고 및 확정일자 완료 → 사진 증거 남기기
  • 임대인 신용·소유 확인은 중개사에게 맡기지 말고 직접
  • 문제가 생기면 즉시 내용증명 → 등기명령 → 경매 or 소송

 

이제 전세사기나 역전세를 겪어도 법적으로 대응할 길이 있다는 걸 아셨을 거예요. 다음은 이 글에서 다룬 내용을 한눈에 정리할 수 있는 링크 버튼이에요.

 

❓ FAQ

Q1. 전세사기인지 역전세인지 어떻게 구분하나요?

A1. 전세사기는 임대인이 의도적으로 사기를 친 경우, 역전세는 시세 하락으로 집값이 보증금보다 낮아진 경우예요. 등기부등본, 계약자 정보 불일치 여부를 먼저 확인해 보세요.

Q2. 확정일자와 전입신고는 꼭 둘 다 있어야 하나요?

A2. 네. 둘 다 있어야 우선변제권이 인정돼요. 하나라도 빠지면 보증금 회수가 어려워질 수 있어요.

Q3. 임차권 등기명령은 언제 해야 하나요?

A3. 보증금을 못 받은 채 이사할 경우, 퇴거 후에 즉시 신청해야 해요. 이사 전에 하면 법적으로 무효예요.

Q4. 경매 진행 중인데 배당요구는 꼭 해야 하나요?

A4. 반드시 해야 해요. 배당요구를 하지 않으면 우선순위가 밀리고, 배당 대상에서 제외될 수 있어요.

Q5. 보증보험은 중간에 가입해도 보장되나요?

A5. 일부 기관은 계약 기간 중간 가입을 제한하거나 심사 기준을 까다롭게 적용해요. 가능하면 계약 직후에 가입하는 것이 안전해요.

Q6. 보증보험에 가입했는데도 보증금 못 받으면 어떻게 하나요?

A6. 보험사에 즉시 청구하세요. 지급 거부 시에는 금융감독원 분쟁조정이나 민사소송도 가능해요.

Q7. 집주인이 사망했는데 보증금은 어떻게 돌려받나요?

A7. 상속인에게 청구해야 해요. 상속재산이 있는지 확인 후 소송 또는 경매 절차를 밟아야 해요.

Q8. 정부에서 제공하는 전세사기 특별지원 제도는 뭐예요?

A8. 일정 요건을 갖춘 피해자는 LH 임시주거지원, 긴급대출, 이주비 지원 등을 받을 수 있어요. 국토부 전세사기 특별지원센터에 문의하면 안내받을 수 있어요.

반응형
이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다.

댓글