대출 받고 집 더 사면 안 돼요? 주택담보대출 ‘추가 주택 매수금지 약정’ 완전 정복 및 자금 운영 전략

내 집 마련을 위한 주택담보대출을 받을 때, 은행과 맺는 여러 약정 중 꼭 짚고 넘어가야 할 항목이 있습니다. 바로 ‘추가 주택 매수금지 약정’ 조항입니다. 이 약정은 특히 무주택자나 1주택자에게 보금자리론, 디딤돌대출, 정책형 모기지 등 정부지원 대출 상품을 이용할 때 필수적으로 요구되는 조항이며, 이를 어기면 대출금 회수 또는 금리 인상 같은 심각한 불이익이 발생할 수 있습니다.

하지만 대출 계약서 안에 작은 글씨로 들어가 있는 이 약정의 의미를 제대로 이해하지 못해, 나중에 투자 목적으로 주택을 추가 매수했다가 대출금 즉시 상환 통보를 받는 사례도 적지 않습니다.
또한, 장기적인 자금 운영을 계획할 때도 ‘주택 추가 매입 금지’ 조항은 절세·투자·이사 전략에도 큰 영향을 미치게 됩니다.

이 글에서는 ‘추가 주택 매수금지 약정’이란 정확히 무엇이며, 위반 시 어떤 일이 벌어지는지, 이를 잘 지키면서도 자산을 효율적으로 운영하는 방법까지 구체적으로 알려드립니다.
주담대를 받고 앞으로 내 집 외의 부동산에도 관심이 있다면, 반드시 끝까지 읽어야 할 핵심 가이드입니다.

대출 받고 집 더 사면 안 돼요 주택담보대출 ‘추가 주택 매수금지 약정’ 완전 정복 및 자금 운영 전략

추가 주택 매수금지 약정이란?

🔍 개념 정리

‘추가 주택 매수금지 약정’이란, 주택담보대출을 받은 이후 해당 대출이 유지되는 기간 동안, 대출자의 명의로 새로운 주택을 취득하지 않겠다는 계약상 의무입니다.

📌 주요 적용 대상 대출

• 보금자리론
• 디딤돌대출
• 적격대출 일부 상품
• 정책형 주택금융공사 상품
• 특례보금자리론, 안심전환대출 등 정부 보증형 상품

이러한 상품들은 무주택자 또는 실수요자 중심의 대출 조건을 갖추고 있어, 실거주 목적 외의 추가 주택 보유를 금지하는 조항이 포함됩니다.

왜 이 약정이 필요한가?

✅ 정책 대출의 취지를 유지하기 위해

• 정부지원 대출은 무주택자·1주택자의 실거주 지원이 핵심 목적
• 이를 악용해 대출을 저리로 받아놓고 투자용으로 주택을 사들이는 것을 방지
• 실수요자 중심 대출 유지를 위한 최소한의 장치

✅ 금융기관의 리스크 관리 목적

• 추가 주택 매수는 채무자의 DSR 상승, 부채 증가, 상환 여력 저하로 이어질 수 있음
• 은행은 리스크를 사전에 방지하기 위해 이 약정을 설정

위반 시 어떤 일이 발생하나?

❗ 약정 위반 시 주요 불이익

1. 대출금 즉시 회수
   • 즉시 상환 통보 → 대출 전액 일시 상환 요구 가능
2. 금리 인상
   • 정책형 저금리 혜택 박탈 → 일반 주택담보대출 수준 금리로 상향 조정
3. 대출자격 회수 및 블랙리스트 등록
   • 향후 공적 대출 제한 대상자 → 보금자리론 재신청 불가
4. 위약금 발생
   • 약정 위반 시 위약금 부과 (대출 약정서에 명시된 기준에 따라)

💥 실제 사례
2023년, 서울 거주 A씨는 디딤돌대출 이용 중 1억 5천만 원짜리 오피스텔을 추가 매입했다가 대출 기관으로부터 조기상환 통보를 받음 → 이자 혜택도 소급 철회되어 수백만 원의 손해 발생

추가 매수로 간주되는 ‘주택’의 범위는?

유형	추가 주택 간주 여부	설명
아파트	✅ 예	실거주/투자용 모두 포함
오피스텔(주거용)	✅ 예	주거용 등록 시 주택으로 간주
다가구주택	✅ 예	건축물대장이 ‘주택’이면 포함
상가·오피스텔(업무용)	❌ 제외	주택이 아니므로 가능
상속으로 인한 취득	✅ 예외적 가능	단, ‘자진처분 계획서’ 요구됨
배우자 명의로 매입	✅ 제한 있음	주민등록상 동일 세대일 경우 포함

피하려다 오히려 더 큰 리스크를 만드는 행위들

❌ 몰래 명의 분산

• 배우자, 자녀, 부모 명의로 주택 매입 시 → 금융기관이 세대합산 정보로 추적 가능
• 세대 분리 신고 후 사실상 함께 거주하는 경우 → 불법 회피로 간주 가능성

❌ 상가·건물로 위장 구매

• 다가구주택, 원룸 건물은 주택으로 판단될 수 있음
• 건축물대장과 사용승인서 확인 필수

추가 주택 매입 없이 자산 운영하는 5가지 전략

1️⃣ 상가·오피스텔 등 비주택 수익형 부동산 활용

• 주택 외 자산은 대부분 추가 취득 제한 없음
• 오피스텔(업무용), 상가, 공유오피스 등으로 월세 수익 창출 가능

2️⃣ 금융상품과 ETF, REITs 활용

• 간접적인 부동산 투자 수단으로 리츠(REITs), 부동산 ETF 투자
• 정책 대출 약정 위반 없이 자산 분산 가능

3️⃣ 배우자 명의로 ‘세대 분리 후’ 구매 (조건 충족 시)

• 주민등록상 분리 → 별도 세대 간주
• 단, 실거주 증빙 필요 (전입신고 + 공과금 납부 등)

4️⃣ 상속주택 관련 조정 활용

• 상속 주택은 예외 인정 가능 → 1년 내 매도하거나 거주 불가 입증
• 미리 상속재산 비율, 처분 계획 수립 필요

5️⃣ 현금흐름 기반 포트폴리오 구성

• 대출금 원리금 상환 + 생활비 확보 후 남는 자금은 청약통장, ISA, 연금 등 비부동산 투자로 운영

장기적 계획 세울 때 주의할 점

• 대출 약정 유지 기간은 보통 5년 이상
• 그 안에 주택 취득 예정이 있다면 정책 대출은 신중히 고려
• 중도상환 예정이라면 계약 시 위약금 조건도 필히 확인

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 주담대 이후 전세로 주택을 하나 더 얻는 것도 위반인가요?
A1. 아니요. 주택 ‘소유’가 아닌 ‘임차’는 위반이 아닙니다.

Q2. 주택을 상속받으면 무조건 위반인가요?
A2. 예외적으로 인정됩니다. 단, 처분 계획 제출 및 일정 기간 내 매각 권고를 받을 수 있습니다.

Q3. 자녀가 다른 세대 구성원이면 그 명의로 집 살 수 있나요?
A3. 같은 세대가 아니라면 가능하나, 증여 여부, 실제 거주 관계에 따라 위험성 존재

Q4. 기존 주담대 금리 낮추기 위해 대환해도 약정이 유지되나요?
A4. 대환 시 약정 내용이 바뀌는 경우 재약정 필요하며, 다시 매수금지 조항이 포함될 수 있습니다.

Q5. 약정 위반을 나중에 금융기관이 어떻게 알게 되나요?
A5. 주택보유현황 실시간 연계 시스템(FINS)으로 대출자 명의 변동 감지 → 연말 자동점검 등 통해 확인

✅ 결론: 매수금지 약정, 피하지 말고 전략적으로 대비하세요!

📌 ‘추가 주택 매수금지 약정’은 단순한 계약 문구가 아니라, 내 대출과 자산 운용의 미래를 결정짓는 중대한 조건입니다.
📌 위반 시 대출금 회수, 금리 인상 등 막대한 불이익 발생 가능
📌 하지만 제약 내에서 충분히 자산 증식 가능한 전략도 존재
📌 장기적 주택 매입 계획이 있다면, 정책대출 대신 일반 주담대나 비주택 대출 활용도 고려해보세요

현명한 약정 이해는 안전한 대출 생활의 시작입니다.
내 재무계획의 방향에 따라, 올바른 대출 선택을 하세요!