상가건물 경매 낙찰받았다면? 임차인과의 계약 및 명도 절차 A to Z

“상가 건물 경매로 싸게 낙찰받았는데, 안에 사람이 영업하고 있어요…”
“임차인이 버티면 어떻게 해야 하나요? 강제 퇴거 가능한가요?”
“기존 계약을 내가 꼭 이어받아야 하나요?”
이처럼 상가건물 경매 후 ‘임차인 처리’ 문제는 초보 투자자에게 가장 까다롭고 혼란스러운 단계입니다.

경매로 상가를 낙찰받았다고 해서 바로 소유권과 사용권을 행사할 수 있는 건 아닙니다.
기존 임차인이 누구인지, 어떤 조건으로 계약되어 있었는지에 따라 새로운 계약을 체결할 수도 있고, 명도 소송을 거쳐 강제 퇴거 절차를 진행해야 할 수도 있습니다.

이번 글에서는 경매로 상가 건물을 낙찰받은 이후 임차인과의 계약 조율, 명도 진행 절차, 실전 대응 전략까지 단계별로 정리해 드립니다.
실투자자가 반드시 알아야 할 상가 경매 이후의 리스크 관리 방법까지 놓치지 마세요.

상가건물 경매 낙찰받았다면 임차인과의 계약 및 명도 절차 A to Z

✅ 상가 경매 낙찰 후, 바로 해야 할 3가지

📝 1. 소유권 이전등기 신청

• 낙찰 대금 완납 후 법원에서 '매각 허가 결정'이 확정되면 등기 가능
• 낙찰자 명의로 등기 완료돼야 점유자에 대한 법적 권리 행사 가능

🔍 2. 현장 방문 및 점유 상태 확인

• 건물 내 점유자 실태 파악: 임차인인지, 무상거주자인지, 또는 불법 점유자인지
• 임차인일 경우 계약서, 확정일자, 전입 여부 등 조사 필요

🧾 3. 점유자 권리관계 조사

• 배당요구 종기일 전 배당요구 여부 확인
• 상가임대차보호법 적용 여부 확인
• 임차인의 우선변제권 유무 확인 (보증금 회수 여부와 관련)

🧩 상가건물 임차인 유형별 대응법

✅ 1. 대항력 + 확정일자 + 전입신고

• 상가임대차보호법 적용 대상
• 보증금 일부 또는 전액 배당 후 퇴거 유도
• 명도소송보다 합의가 빠른 해결 가능

✅ 2. 대항력만 있음 (확정일자 없음)

• 보증금 배당 불가 → 퇴거 시 금전 피해 발생
• 이사비 및 일정 보상 제안으로 협의 유도

✅ 3. 대항력 없음 (계약/전입 없는 점유)

• 불법 점유자로 간주 가능
• 명도소송으로 강제집행 절차 진행

✅ 4. 사업자등록만 존재, 계약 없음

• 법적 임차인 아님 → 명도 경고장 발송 후 대응

⚠️ 기존 임차인과 계약 유지? 해지? 결정 기준

🟢 계약 유지 고려 대상

• 우량 브랜드 입점
• 연체 없는 장기 입주자
• 향후 임대수익 기대되는 상가

🔴 명도 고려 대상

• 체납 및 배당 불가
• 불법 구조 변경
• 직접 사용 목적 등

📌 계약 유지 시 반드시 신규 계약서 작성

⚖️ 명도소송 절차 정리

🛠️ 명도소송 단계

1. 내용증명 발송 (자진 퇴거 요청)
2. 명도소 제기 → 판결 확보
3. 집행문 부여 후 강제집행 신청
4. 집행관 방문 → 열쇠 인수 및 강제퇴거

📌 소요 기간: 약 3~6개월
📌 합의는 언제든 가능 → 비용과 시간 단축

💰 명도협의 시 이사비용 책정 기준

💵 실무 기준

• 주택용 점유자: 50만~300만 원
• 상가용 점유자: 200만~500만 원
• 권리금 요구 시 → 별도 협상 (법적 의무 없음)

📌 퇴거일 확정 후, 열쇠 반납 시점에 지급

🏛️ 강제집행 시 준비 서류

• 판결문 정본
• 집행문 부여 문서
• 집행 신청서
• 부동산 등기부 등본
• 동산 처분 동의서 등

📌 집행 전 사전 통지 필요
📌 비용: 대략 100~300만 원 수준

🤝 임차인과의 원만한 계약 조율 팁

• 임대료 유지 또는 소폭 인상
• 단기 계약 후 갱신 여부 협의
• 보증금 일부 감면 + 임대료 조정
• 명도 대상자엔 현실적 이사비 제안

📋 FAQ – 자주 묻는 질문

Q1. 경찰을 불러 바로 내보낼 수 있나요?
A. 불가. 반드시 법원의 판결과 집행관 집행 필요.

Q2. 월세도 안 내는데요?
A. 부당이득 반환 청구 가능. 별도 소송으로 진행 가능.

Q3. 기존 계약 자동 승계되나요?
A. 아니요. 새로운 계약 필요. 단, 대항력은 보호됨.

Q4. 권리금 줘야 하나요?
A. 법적 의무 없음. 단, 합의 시 협상 가능.

Q5. 영업 계속하면 수익은 누구 것인가요?
A. 불법 점유 시 손해배상 청구 가능.

✅ 결론 – 경매는 낙찰이 끝이 아닙니다

✔ 낙찰 후 등기·점유자 조사·권리 분석이 우선
✔ 임차인과 합의 or 명도소송 전략적 결정 필요
✔ 명도는 법적 절차와 협의 동시 진행이 가장 효과적
✔ 전문가 조력으로 시간과 비용 줄이기

📢 낙찰가가 싸다고 끝난 게 아닙니다.
📢 빠른 명도와 현명한 협상만이 진짜 수익을 만듭니다!
📢 상가경매의 성패는 '명도'에 달려 있습니다.