경매로 넘어간 집, 내 전세보증금은 어떻게 될까? 전세사기·가등기·배당순위 총정리

"보증금 1억 넣고 전셋집에 들어갔는데, 집주인이 사라졌습니다."
"경매로 넘어갔다는 말에 법원 등기부를 봤더니, 이상한 가등기가 있었어요."
"나는 세입자인데, 대체 배당은 언제 어떻게 받을 수 있는 건가요?"

최근 사회적 이슈로 떠오른 전세사기, 깡통전세, 가등기 허위계약 문제는
단순한 금전적 피해를 넘어, 수많은 세입자들의 삶을 무너뜨리고 있습니다.
특히 주택이 경매로 넘어가면, 배당 순위에 따라 보증금이 전액 반환되지 않을 수 있기 때문에
권리분석을 통한 ‘선순위 확인’과 ‘대학력 유지’는 필수입니다.

✅ 가등기란 무엇이며, 배당 순위에 어떤 영향을 미칠까?
✅ 세입자가 배당을 받기 위해 꼭 확인해야 할 3가지 조건은?
✅ 임차권 등기명령은 언제 어떻게 신청해야 할까?
✅ 전세사기 피해자가 법적으로 보호받을 수 있는 방법은?
✅ 우선변제권과 최우선변제권의 차이점은?

이 글에서는 경매 권리분석의 핵심부터 전세보증금 보호 전략, 가등기와 배당 순위까지
꼼꼼하고 알기 쉽게 정리해드립니다.
세입자라면 반드시 알아야 할 보증금 지키는 법적 무기, 지금 확인하세요!

경매로 넘어간 집, 내 전세보증금은 어떻게 될까 전세사기·가등기·배당순위 총정리

✅ 경매에 넘어간 집, 보증금을 지키려면 권리분석부터!

경매 절차에서 가장 중요한 건 ‘누가 먼저 돈을 받아가느냐’입니다.
이를 판단하려면 법원 등기부등본을 통해 설정된 권리의 ‘선순위’와 ‘후순위’를 분석해야 합니다.

📌 등기부등본에서 확인해야 할 주요 항목

• 근저당권 설정일자
• 가등기 날짜 및 종류
• 임차인의 전입신고 날짜 + 확정일자 유무
• 임차보증금, 거주여부(대학력 존재)

🚨 경매에서 돈을 받아갈 순서는?
1️⃣ 선순위 가등기나 근저당권
2️⃣ 법정우선순위 세입자 (대학력 + 확정일자 보유)
3️⃣ 그 외 일반 채권자, 후순위 임차인

따라서 자신보다 앞선 권리가 어떤 것들이 있는지를 반드시 파악해야 보증금 회수가 가능한지 알 수 있습니다.

✅ 가등기란 무엇이며, 왜 세입자보다 먼저 배당받을까?

가등기는 “앞으로 소유권을 이전할 것을 예약하는 등기”입니다.
보통 집주인이 매매계약을 체결하고 대금을 아직 다 받지 않은 경우,
혹은 허위매매계약을 가장해 우선순위를 확보하기 위해 사용됩니다.

📌 문제는?
세입자가 전입하고 확정일자를 받기 전에 설정된 가등기는
세입자의 보증금보다 ‘선순위’로 인정되며, 경매 배당 시 우선 변제됩니다.

📌 악용 사례

• 집주인이 지인과 가짜 매매계약을 체결하고 가등기를 먼저 설정
• 세입자가 나중에 들어오면 이미 가등기가 선순위로 올라가 있어 보증금 손실 발생

🚨 따라서 등기부등본에 가등기가 있을 경우, 입주를 피해야 하며
이미 입주한 경우라면 임차권 등기명령을 통한 대학력 유지가 필수입니다.

✅ 세입자가 보증금을 돌려받기 위한 3가지 필수 조건

1️⃣ 전입신고 완료
: 거주 사실이 확인되는 법적 절차
2️⃣ 확정일자 획득
: 주민센터 또는 법원에서 부여하는 날짜 인증
3️⃣ 실거주(대학력) 확보
: 단순 주소지 등록이 아닌 실제 거주 여부 중요

이 세 가지를 모두 갖춘 세입자는
📌 우선변제권을 통해 경매시 보증금 일부를 우선 배당 받을 수 있으며
📌 일정 보증금 한도 내에서는 최우선변제권까지 인정됩니다.

✅ 배당 순위 핵심 정리 – 누가 먼저 받아가는가?

순위	권리자	우선조건
1순위	가등기권자	등기일자 빠름
2순위	근저당권자	설정일 기준
3순위	우선변제권 임차인	전입 + 확정일자 + 실거주
4순위	최우선변제권 임차인	보증금 일정 이하 소액임차인
5순위	일반 채권자	가압류 등

📌 세입자가 가장 먼저 보증금을 돌려받으려면, 가등기·근저당보다 늦게 들어가면 안 됩니다.

✅ 최우선변제권과 우선변제권 차이점

구분	우선변제권	최우선변제권
요건	전입신고 + 확정일자 + 실거주	우선변제권 + 보증금 일정 이하
보장범위	보증금 전체 가능 (순위에 따라 배당)	법으로 정한 한도 내 우선 보장
보호내용	배당받을 순서 우선	일정액 무조건 먼저 받음
적용지역	전국	지역별 상이 (서울: 5천만 원 이하 등)

💡 최우선변제권은 일정 조건을 만족하면 타 권리자보다 무조건 먼저 배당되므로 매우 강력한 보호 수단입니다.

✅ 임차권 등기명령이란? 이사 후에도 보증금을 지키는 방법

세입자가 계약이 종료되었지만 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면?
이때는 임차권 등기명령을 통해 ‘대학력’을 유지할 수 있습니다.

📌 임차권 등기명령 효과

• 전입신고와 실거주가 없어도 보증금 회수 자격 유지
• 경매 진행 시 배당요구 가능
• 법원에 간단한 신청서류만으로 가능

🚨 단, 임차권 등기 후 2개월 내 이사하지 않으면 효력 상실
📌 이사 전 반드시 등기 완료 → 이사 후 주소이전 신고 필수

✅ 전세사기 피해자, 어떻게 대응해야 하나?

📌 1. 등기부등본 열람 후 선순위 확인
📌 2. 가등기·근저당 등 선순위 있으면 보증보험 가입 여부 점검
📌 3. 피해 발생 시 →

• 임차권 등기명령 신청
• 전세금반환소송 제기
• 보증보험청구 (HUG, SGI 서울보증)
• ‘전세사기 특별법’ 적용 요청 (지자체 & 국토부 연계)

🚨 피해가 확인되면 지자체, 경찰서, 법률구조공단 상담 동시 진행이 가장 빠릅니다.

✅ 경매 참여자도 알아야 할 권리분석 포인트

전세사기 피해가 증가하면서 경매에 참여하는 투자자들도 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다:

• 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차인 존재 여부
• 가등기·근저당권 설정일자
• 임차인의 배당요구서 제출 유무
• 보증금 배당 후 잔액 확인 (낙찰자 인수 가능성 여부)

📌 권리분석 없이 낙찰받으면 보증금 인수하는 경우 발생 → 손해 수천만 원까지 확대

✅ 세입자가 반드시 준비해야 할 체크리스트

항목	필수 여부
전입신고 완료	✅
확정일자 받기	✅
계약서 원본 보관	✅
등기부등본 열람	✅
가등기·근저당 확인	✅
계약 종료 후 임차권 등기 신청	✅
배당요구서 제출 (경매 개시 후)	✅

📌 FAQ – 자주 묻는 질문

Q1. 등기부등본에 가등기가 있는데 전세 들어가도 되나요?

👉 매우 위험합니다. 가등기가 선순위이면 보증금 배당 순위가 밀릴 수 있습니다.

Q2. 확정일자만 있으면 배당받을 수 있나요?

👉 아니요. 전입신고와 실거주, 배당요구서까지 모두 충족해야 합니다.

Q3. 집주인이 사라졌는데 어떻게 해야 하나요?

👉 임차권 등기명령 + 전세금반환소송을 병행해야 합니다. 보증보험이 있다면 즉시 청구하세요.

Q4. 임차권 등기명령 신청 비용은 얼마인가요?

👉 약 1~2만 원 수준이며, 법원에 신청하면 간단히 진행됩니다.

Q5. 배당요구서를 안 내면 보증금을 못 받나요?

👉 네. 경매가 개시되면 반드시 법원에 배당요구서 제출해야 배당 자격이 발생합니다.

✅ 결론: 경매, 가등기, 전세사기… 세입자는 권리로 스스로를 지켜야 합니다

✔ 가등기는 세입자보다 선순위일 수 있으므로 반드시 확인
✔ 전입신고 + 확정일자 + 실거주 → 우선변제권 확보
✔ 보증금 못 받을 상황에는 임차권 등기명령으로 대학력 유지
✔ 경매 개시 시 배당요구서 꼭 제출해야 권리 생김
✔ 피해 발생 시에는 전세사기 특별법, 보증보험, 법적 대응 병행

⚖️ “보증금은 생존의 돈입니다. 정보와 법이 당신의 무기입니다.”
오늘 당장 내 등기부등본을 확인하고, 보증금을 지키는 첫 걸음을 시작하세요.