배우자 명의 갈아타기 vs 증여, 세금 폭탄 피하는 결정적 선택법
이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로,
이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다.
배우자 명의 갈아타기 vs 증여, 세금 폭탄 피하는 결정적 선택법
대출 금리 낮추려다 취득세 12%? 한 번 선택하면 돌이킬 수 없는 명의 이전, 2026년 개정 세법까지 완벽 비교
📋 목차
솔직히 말할게요. 저도 3년 전에 아내 명의로 대출 갈아타기를 고민했다가, 세무사 상담 한 번 안 받고 진행하려다 큰일 날 뻔했거든요. "그냥 명의만 바꾸면 되는 거 아니야?"라고 생각했는데, 취득세 3.5%에 증여세 계산까지 해보니 수천만 원이 날아갈 상황이었어요.
특히 2026년부터 세법이 대폭 개정되면서, 예전에 통하던 절세 방법들이 막혔더라고요. 가족 간 저가 양도하면 증여로 간주해서 취득세 12%까지 부과한다니, 이거 모르고 진행하면 정말 피눈물 나는 거예요.
오늘은 제가 직접 겪은 실패담과 함께, 배우자 명의 갈아타기와 증여 중 어떤 게 유리한지 2026년 최신 기준으로 완벽 비교해드릴게요. 한 번 선택하면 되돌릴 수 없는 문제라, 끝까지 읽어보시고 결정하시길 강력히 권해드려요.
명의 갈아타기와 증여, 핵심 차이점 완전 정리
먼저 용어부터 확실히 정리하고 갈게요. "명의 갈아타기"라는 말이 좀 모호하게 쓰이거든요. 크게 두 가지 의미로 사용되더라고요.
첫 번째는 대출 갈아타기예요. 기존 주택담보대출을 더 낮은 금리 상품으로 바꾸면서, 대출 명의(채무자)를 배우자로 변경하는 걸 말해요. 예를 들어 남편 명의 대출 금리가 5%인데, 아내가 신용등급이 더 좋아서 4%로 갈아탈 수 있는 경우에 고민하게 되죠.
두 번째는 부동산 명의 이전이에요. 남편 단독 명의인 집을 아내 명의로 바꾸거나, 부부 공동명의로 변경하는 거예요. 이건 반드시 증여 또는 매매 형태로 진행해야 하고, 세금 문제가 복잡하게 얽혀 있어요.
💬 직접 겪어본 경험담
저희 부부는 처음에 "대출 금리만 낮추면 되지"라고 생각해서 단순히 채무인수만 진행하려 했어요. 그런데 은행에서 "집 명의가 남편인데 아내가 대출받으려면, 아내 명의로 소유권 이전하거나 남편이 연대보증인으로 들어가야 한다"고 하더라고요. 결국 명의 이전 없이 연대보증 형태로 진행했는데, 이것도 나중에 추가 대출받을 때 DSR에 영향을 주더라고요.
2026년 개정 세법, 모르면 세금 폭탄 맞습니다
2026년 1월 1일부터 지방세법이 크게 바뀌었어요. 특히 가족 간 부동산 거래에 대한 규제가 확 강화됐는데, 핵심 내용 정리해드릴게요.
가장 충격적인 건 저가 양도 시 증여 간주 규정이에요. 배우자나 직계존비속 간에 주택을 유상 거래하면서 시가 대비 현저하게 낮은 가격으로 양도하면, 그냥 증여로 봐버려요. 여기서 "현저하게 낮은 가격"이란 지급대가와 시가인정액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상인 경우를 말해요.
예를 들어볼게요. 시세 10억짜리 아파트를 아내에게 6억에 매매하면, 차액 4억이 시가의 40%니까 증여로 간주되는 거예요. 그러면 매매 취득세율 1~3%가 아니라 증여 취득세율 3.5%가 적용되고, 조정대상지역 다주택자라면 최대 12%까지 중과될 수 있어요.
⚠️ 2026년 핵심 개정 사항
첫째, 가족 간 저가 양도 시 시가 대비 30% 또는 3억 원 이상 차이 나면 증여로 간주해서 취득세 3.5%~12% 부과돼요. 둘째, 증여 후 양도 시 이월과세 적용 기간이 5년에서 10년으로 연장됐어요(2023년 이후 증여분부터). 셋째, 조정대상지역 내 시가 3억 이상 주택을 다주택 세대가 증여받으면 취득세 12% 중과 유지예요.
실제 숫자로 보는 취득세·양도세·증여세 비교
말로만 하면 감이 안 오실 테니, 실제 사례로 계산해볼게요. 시세 10억짜리 아파트를 남편 단독 명의에서 아내 명의로 바꾸는 상황을 가정해볼게요.
여기서 중요한 게 있어요. 저가 매매로 진행하면 증여세는 줄일 수 있지만, 남편에게 양도소득세가 발생할 수 있거든요. 취득가보다 높은 가격에 판 걸로 간주되면 양도차익에 대한 세금이 나와요. 그리고 2026년부터는 저가 양도해도 취득세가 증여 취득세율로 나오니까, 예전처럼 1~3%로 피해갈 수 없어요.
💡 세금 줄이는 핵심 포인트
배우자 증여 공제 6억을 최대한 활용하세요. 10년 동안 6억까지는 증여세 0원이에요. 단, 이미 과거 10년 내에 배우자에게 증여한 금액이 있다면 합산되니 주의하세요. 그리고 대출이 있다면 부담부 증여로 진행해서, 대출 부분은 양도세 계산하고 나머지만 증여세 계산하는 게 유리할 수 있어요.
증여 후 팔 계획 있으면 반드시 알아야 할 이월과세
이월과세, 이거 진짜 많은 분들이 모르시더라고요. 쉽게 설명하면, 배우자에게 집을 증여받고 나중에 팔 때 양도세 계산 방식이 달라지는 거예요.
원래 양도세는 "판 가격 - 산 가격"으로 양도차익을 계산해요. 그런데 증여받은 집은 "산 가격"이 증여 당시 시가가 되거든요. 10억짜리 집을 증여받고 11억에 팔면, 양도차익은 1억이에요.
문제는 이월과세예요. 배우자에게 증여받은 집을 10년 이내에 팔면, 양도세 계산 시 취득가액을 증여 당시 시가가 아니라 당초 증여자(남편)가 샀을 때 가격으로 봐요. 남편이 5억에 샀던 집을 아내에게 10억에 증여하고, 아내가 11억에 팔면? 양도차익이 1억이 아니라 6억(11억-5억)이 되는 거예요.
결론적으로, 증여받은 집을 10년 안에 팔 계획이라면 증여의 양도세 절감 효과가 거의 없어요. 오히려 취득세만 내고 손해볼 수 있어요. 그래서 증여는 장기 보유할 때, 또는 상속 대비용으로 적합해요.
대출 있는 집, 배우자 채무인수 가능할까?
여기서부터가 실전이에요. 대출 있는 집을 명의 이전하면서 대출도 같이 넘기는 건 생각보다 복잡하더라고요.
채무인수란 대출을 받은 사람이 다른 사람에게 대출금 상환 의무를 이전하는 걸 말해요. 쉽게 말해 "남편 빚을 아내가 대신 갚겠다"고 은행과 합의하는 거예요. 근저당권 등기의 채무자 명의를 변경하는 절차가 필요해요.
문제는 은행이 무조건 승인해주지 않는다는 거예요. 채무인수를 받으려면 새로운 채무자(아내)가 대출 심사를 통과해야 해요. 소득, 신용등급, DSR 등을 다시 따져봐요. 아내 소득이 없거나 적으면 채무인수가 거부될 수 있어요.
💬 한국주택금융공사 채무인수 조건
디딤돌대출, 보금자리론 같은 정책자금은 채무인수 규정이 명확해요. 부부 간 채무인수의 경우, 담보주택 소유권 이전과 함께 신청 가능하고, 기존 대출 금리를 유지하거나 신규 금리를 적용받을 수 있어요. 단, 채무인수인(아내)이 무주택자 요건 등 정책자금 자격 조건을 충족해야 해요.
일반 시중은행 주담대는 은행마다 규정이 달라요. 어떤 은행은 부부 간 채무인수를 잘 안 해주고, 기존 대출 상환 후 신규 대출을 받으라고 하기도 해요. 이 경우 중도상환수수료가 발생할 수 있어요.
또 하나 중요한 건 부담부증여 시 세금 계산이에요. 대출 3억 있는 10억짜리 집을 증여하면, 아내가 대출 3억을 인수하게 되잖아요. 이 경우 대출 3억 부분은 유상 양도로 봐서 남편에게 양도세가 나올 수 있어요. 나머지 7억 부분만 순수 증여로 계산하고요.
우리 집 상황에 맞는 선택, 체크리스트로 판단하세요
솔직히 "무조건 이게 좋다"라고 말하기 어려워요. 집값, 대출 규모, 취득가, 향후 매도 계획, 주택 수 등 변수가 너무 많거든요. 그래서 상황별로 정리해드릴게요.
⚠️ 제가 겪은 실패담 - 이것만은 피하세요
3년 전 저는 아내 명의로 갈아타면 대출 금리를 0.3%p 낮출 수 있다고 해서 덜컥 진행하려 했어요. 그런데 세무사 상담 결과, 집 명의 이전 시 취득세 3.5%(약 2,100만 원)가 나오고, 대출 채무인수 거부당하면 기존 대출 상환 후 신규 대출로 진행해야 해서 중도상환수수료까지 발생한다고 하더라고요. 0.3%p 금리 차이로 줄어드는 이자가 연 100만 원 정도였는데, 취득세 2,100만 원 내고 하면 21년이나 걸려야 본전이에요. 결국 명의 이전 없이 그냥 다른 은행 대환대출만 진행했어요.
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 배우자에게 6억까지 증여하면 정말 증여세 0원인가요?
A. 네, 맞아요. 부부간 증여는 10년간 누적 6억 원까지 증여세가 면제돼요. 단, 과거 10년 이내에 이미 증여한 금액이 있다면 합산해서 6억을 넘는지 확인해야 해요. 그리고 증여세는 0원이어도 취득세 3.5%는 별도로 내야 해요.
Q. 대출 있는 집을 증여하면 세금이 어떻게 계산되나요?
A. 부담부증여라고 해요. 예를 들어 10억짜리 집에 대출 3억이 있으면, 대출 3억 부분은 유상 양도로 보고 증여자(남편)에게 양도세가 발생할 수 있어요. 나머지 7억 부분만 순수 증여로 계산해서 6억 공제 적용하면 증여세 과세표준은 1억이 되는 구조예요.
Q. 증여 후 10년 안에 팔면 정말 손해인가요?
A. 대부분의 경우 그렇다고 볼 수 있어요. 이월과세가 적용되면 양도세 계산 시 취득가액이 증여 당시가 아니라 원래 증여자가 샀을 때 가격으로 계산되거든요. 그러면 양도차익이 커져서 양도세가 많이 나와요. 다만 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 이월과세 적용받아도 양도세가 0원일 수 있어요.
Q. 2026년부터 가족 간 저가 양도하면 취득세가 12%라던데요?
A. 정확히 말하면 조건이 있어요. 시가 대비 30% 또는 3억 원 이상 낮게 거래하면 증여로 간주해서 취득세가 3.5%로 올라가요. 12%는 조정대상지역에서 다주택 세대가 시가 3억 이상 주택을 증여받을 때 적용되는 중과세율이에요. 모든 저가 양도에 12%가 적용되는 건 아니에요.
Q. 대출 채무인수가 안 되면 어떻게 해야 하나요?
A. 두 가지 방법이 있어요. 첫째, 기존 대출을 전액 상환하고 새 명의자가 신규 대출을 받는 방법이에요. 중도상환수수료와 신규 대출 금리를 비교해야 해요. 둘째, 명의 이전은 하되 기존 대출은 원래 채무자 명의로 유지하는 방법이에요. 이 경우 원래 채무자가 계속 상환하면 수증자에게 추가 증여로 볼 수 있어 세금 문제가 생길 수 있어요.
Q. 공동명의로 바꾸는 게 단독명의보다 유리한가요?
A. 상황에 따라 달라요. 양도세 측면에서는 공동명의가 유리할 수 있어요. 양도세는 개인별로 누진 과세되니까, 양도차익을 둘이 나눠 가지면 세율 구간이 낮아질 수 있거든요. 종부세도 인별 합산이라 공동명의가 유리할 수 있어요. 다만 공동명의로 바꾸려면 증여 취득세가 발생하고, 둘 다 유주택자가 되어서 나중에 추가 주택 취득 시 취득세 중과 대상이 될 수 있어요.
Q. 배우자 대출 상환해주면 증여세 내야 하나요?
A. 원칙적으로는 증여에 해당할 수 있어요. 다만 부부 공동재산이나 생활비 잔액으로 상환하는 경우, 상환 금액이 6억 원 이하이고 최근 10년 내 배우자 간 증여 합산액이 6억을 넘지 않으면 증여세는 발생하지 않아요. 금액이 크다면 미리 세무사 상담 받으시는 게 안전해요.
Q. 증여 취득세 과세표준은 어떻게 계산하나요?
A. 2023년부터 시가인정액 기준으로 계산해요. 예전에는 공시가격 기준이었는데, 이제는 매매사례가액, 감정가액 등 시가에 가까운 금액이 적용돼요. 그래서 실제 부담하는 취득세가 예전보다 늘어난 경우가 많아요.
Q. 세무사 상담 없이 직접 진행해도 될까요?
A. 금액이 작고 단순한 경우가 아니라면 비추천해요. 특히 대출이 있거나, 양도차익이 크거나, 다주택자이거나, 조정대상지역 주택이라면 변수가 너무 많아요. 세무사 상담 비용 몇십만 원 아끼려다 세금 수천만 원 더 낼 수 있어요. 저도 처음엔 직접 하려다가 세무사 상담 받고 계획을 완전히 바꿨거든요.
Q. 명의 이전 후 다시 원래대로 돌릴 수 있나요?
A. 법적으로 불가능한 건 아니지만, 또다시 증여나 매매 절차를 밟아야 해요. 그러면 취득세가 또 발생하고, 증여세 공제 한도도 새로 계산해야 해요. 한 번 선택하면 되돌리기 어렵다고 생각하시고, 충분히 검토 후 결정하세요.
배우자 명의 갈아타기와 증여, 결국 핵심은 "당장의 세금 vs 장기적 절세 효과"를 비교하는 거예요. 대출 금리 차이만 보면 안 되고, 취득세·증여세·양도세·이월과세까지 종합적으로 계산해야 해요. 특히 2026년 세법 개정으로 예전 방식이 안 통하는 경우가 많아졌으니, 반드시 최신 기준으로 시뮬레이션해보시고, 큰 금액이라면 세무사 상담을 강력히 권해드려요. 한 번 잘못된 선택으로 수천만 원 날리는 분들 정말 많이 봤거든요.
✅ 배우자 명의 변경, 이런 분께 추천해요
• 양도차익이 수억 원 이상이고, 10년 이상 장기 보유 예정이신 분
• 상속세 부담이 예상되어 미리 재산을 분산하고 싶은 분
• 종부세·양도세 절감을 위해 공동명의 전환을 원하는 분
• 1세대 1주택 비과세 요건을 활용하고 싶은 분
❌ 이런 분은 명의 유지가 나아요
• 5년 내 매도 계획이 있는 분(이월과세 함정)
• 대출 금리 차이만 보고 명의 이전을 고민하는 분
• 조정대상지역 다주택자로 취득세 12% 중과 대상인 분
• 배우자 소득이 없어 채무인수가 어려운 분
📌 면책조항
본 콘텐츠는 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 구체적인 세무·법률 조언을 대체하지 않습니다. 개인의 상황에 따라 세금 계산 결과가 달라질 수 있으므로, 중요한 결정 전에는 반드시 세무사 또는 공인중개사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. 세법은 수시로 개정되므로, 최신 법령을 확인하시기 바랍니다.
✍️ 작성자/검수 정보
작성자: 빈이도 (생활정보 전문 블로거, 10년 경력)
최종 업데이트: 2026년 2월 5일
검수 근거: 국세청 공식 증여세 안내, 한국주택금융공사 채무인수 규정, 2026년 개정 지방세법
📚 참고 출처
1. 국세청 - 증여세 기본세율 및 증여재산공제 안내: https://www.nts.go.kr
2. 한국주택금융공사 - 채무인수 신청절차: https://www.hf.go.kr
3. 행정안전부 - 2026년 개정 지방세법 시행: https://www.mois.go.kr
'금융의 숲' 카테고리의 다른 글
| 형제간 증여세, 1000만원 넘으면 세금 폭탄? 공제·세율·신고 완벽 가이드 (0) | 2026.02.08 |
|---|---|
| 부모가 준 생활비·교육비, 증여세 과세될까? 한 번 잘못 넘기면 추징 폭탄 (0) | 2026.02.06 |
| 증여세 신고 놓치면 23% 가산세? 서류 분실부터 취소까지 완벽 대응법 (0) | 2026.02.05 |
| 증여세 신고 마감 D-7, 지금 안 하면 세금 23% 더 낸다 ⏰💸 (1) | 2026.01.29 |
| 부동산 시가 인정 기준, 공시가 vs 실거래가 vs 감정가 정답은? 💰 (0) | 2026.01.28 |
댓글