부동산 시가 인정 기준, 공시가 vs 실거래가 vs 감정가 정답은? 💰

📋 목차

• 🔥 한 번 신고하면 되돌릴 수 없는 시가 선택
• 📌 2025년 국세청 감정평가 기준 대폭 강화
• ⚖️ 공시가 vs 실거래가 vs 감정가 완벽 비교
• 🔢 시가 선택에 따른 세금 차이 시뮬레이션
• 💡 상황별 최적의 시가 선택 전략
• ⚠️ 잘못된 선택 시 추징 리스크와 대응법
• ❓ FAQ

 

상속이나 증여 시 부동산 가치를 어떤 기준으로 평가하느냐에 따라 세금이 수천만 원에서 수억 원까지 차이 날 수 있어요. 공시가격, 실거래가, 감정가 중 어떤 것을 선택하느냐는 되돌릴 수 없는 중대한 결정이랍니다. 🏠

 

2025년부터 국세청의 감정평가 대상 기준이 10억 원에서 5억 원으로 대폭 강화되었어요. 이제 공시가격으로 신고했다가 국세청 검증에서 시가 차이가 5억 원 이상 나면 강제 감정평가 후 추징될 수 있답니다. 어떤 시가를 선택해야 하는지, 각 방법의 장단점과 리스크를 꼼꼼히 비교해 볼게요.

부동산 시가 인정 기준, 공시가 vs 실거래가 vs 감정가 정답은? 💰

🔥 한 번 신고하면 되돌릴 수 없는 시가 선택

 

상속세와 증여세 신고에서 시가 선택은 단 한 번의 기회예요. 신고 후에 "더 낮은 가격으로 바꿔달라"는 요청은 불가능하고, 오직 세금을 더 내는 방향의 수정신고만 가능해요. 이 결정이 가져오는 세금 차이는 상상 이상으로 크답니다. 😰

 

상속세 및 증여세법 제60조에 따르면 재산 평가는 '시가'가 원칙이에요. 여기서 시가란 불특정 다수와 자유롭게 거래되는 가격을 의미하는데, 실제로 시가를 확정하기 어려운 경우가 많아 여러 평가 방법이 혼용되고 있어요.

 

내가 생각했을 때, 이 문제가 복잡한 이유는 '시가'의 정의 자체가 여러 가지 해석이 가능하기 때문이에요. 국세청은 가능한 높은 가격을, 납세자는 낮은 가격을 원하니 충돌이 발생할 수밖에 없어요.

 

특히 아파트가 아닌 단독주택, 다가구주택, 꼬마빌딩 등은 유사매매사례를 찾기 어려워 평가 방법 선택이 더욱 중요해요. 잘못 선택하면 수년 후 세무조사에서 수억 원의 추징세액을 맞을 수 있답니다.

 

📋 시가 인정 방법 우선순위표

우선순위	평가 방법	적용 조건
1순위	매매사례가액	해당 부동산의 실제 거래가격
2순위	감정가액	2개 이상 감정기관의 평균가
3순위	유사매매사례가액	동일 단지, 면적 5% 이내
4순위	보충적 평가(공시가격)	시가 확인 불가 시

 

상속의 경우 평가기준일(사망일) 전후 6개월 이내의 매매가격, 감정가격, 수용·경매가격 등을 시가로 인정해요. 증여는 증여일 전 6개월, 후 3개월 이내의 가격을 시가로 보기 때문에 평가 기간이 상속보다 짧답니다.

 

경정청구는 법정신고기한 경과 후 5년 이내에 가능하지만, 이는 세금을 더 낸 경우에만 해당해요. 낮은 가격으로 신고해서 적게 낸 세금을 돌려받는 것은 불가능하고, 오히려 추징 대상이 된답니다.

 

신고 후 6개월 이내 수정신고를 하면 가산세의 50%가 감면되고, 1개월 이내라면 90%까지 감면받을 수 있어요. 그래서 신고 전 충분한 검토가 필수적이랍니다.

 

세무 전문가들 사이에서도 최적의 시가 선택에 대한 의견이 갈려요. 보수적으로 높은 가격을 택하면 당장 세금은 많지만 안전하고, 공격적으로 낮은 가격을 택하면 세금은 줄지만 추징 리스크가 커진답니다.

 

📌 2025년 국세청 감정평가 기준 대폭 강화

 

2025년 1월 1일부터 국세청의 부동산 감정평가 대상 선정 기준이 크게 변경되었어요. 기존에는 신고가액과 추정시가의 차이가 10억 원 이상일 때 감정평가 대상이었지만, 이제는 5억 원 이상으로 기준이 강화되었답니다. 📊

 

국세청은 이에 맞춰 2024년 45억 2,400만 원이었던 감정평가 예산을 2025년 95억 9,200만 원으로 약 두 배 이상 증액했어요. 이는 감정평가 건수가 크게 늘어날 것이라는 신호예요.

 

변경된 기준에 따르면 납세자가 신고한 가액이 국세청 추정시가보다 5억 원 이상 낮거나, 차액 비율이 10% 이상이면 국세청이 직권으로 감정평가를 의뢰할 수 있어요.

 

특히 '꼬마빌딩'으로 불리는 중소형 상업용 부동산과 단독주택이 주요 타깃이에요. 이런 부동산은 유사매매사례를 찾기 어려워 공시가격으로 신고하는 경우가 많았는데, 이제 그 방법이 통하지 않게 되었어요.

 

🔄 국세청 감정평가 기준 변경 비교표

구분	2024년 이전	2025년 이후
차액 기준	10억 원 이상	5억 원 이상
비율 기준	10% 이상	10% 이상(유지)
예산 규모	45억 2,400만 원	95억 9,200만 원
주요 대상	꼬마빌딩 중심	주거용 부동산 확대

 

대형 평수 아파트도 감정평가 대상에 포함되었어요. 전용면적 135㎡(약 40평) 이상의 아파트는 같은 면적의 유사매매사례를 찾기 어려운 경우가 많아 공시가격으로 신고하는 경우가 있었는데, 이제 국세청 검증 대상이 될 수 있어요.

 

국세청의 '추정시가'는 인근 실거래가, 호가, 감정평가 사례 등을 종합해 산출해요. 납세자가 알 수 없는 내부 기준으로 계산되기 때문에 예측하기 어렵다는 문제가 있어요.

 

감정평가 결과 신고가액보다 높게 나오면 그 차액에 대해 상속세나 증여세가 추가로 부과되고, 과소신고 가산세까지 붙어요. 과소신고 가산세는 납부할 세액의 10~40%에 달해요.

 

다행히 감정평가 수수료는 상속·증여세 과세표준에서 500만 원 한도 내 공제가 가능해요. 납세자가 선제적으로 감정평가를 받는 경우 이 비용을 절세 효과로 상쇄할 수 있답니다.

 

2025년 현실화율은 공동주택 69%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5%로 4년째 동결되었어요. 공시가격이 실거래가의 60~70% 수준이라는 것은 그만큼 공시가격으로 신고 시 추징 리스크가 높다는 의미예요.

 

⚖️ 공시가 vs 실거래가 vs 감정가 완벽 비교

 

세 가지 시가 평가 방법은 각각 장단점이 분명해요. 공시가격은 가장 낮지만 추징 리스크가 있고, 실거래가는 명확하지만 불리할 수 있으며, 감정가는 절충안이지만 비용이 발생해요. 🤔

 

공시가격은 정부에서 매년 1월 1일 기준으로 산정해 공시하는 가격이에요. 토지는 공시지가, 주택은 공동주택가격 또는 개별주택가격으로 불려요. 실거래가 대비 60~70% 수준이라 세금 부담이 가장 적어요.

 

실거래가는 실제로 거래된 가격이에요. 아파트는 동일 단지, 동일 면적(5% 이내)의 최근 거래가격이 유사매매사례가액으로 인정되어 시가로 적용될 확률이 높아요.

 

감정가는 감정평가법인에 의뢰해 받는 전문가 평가 가격이에요. 2개 이상 감정기관의 평균가가 시가로 인정되지만, 10억 원 이하 부동산은 1개 기관의 감정가도 인정되는 예외가 있어요.

 

📊 시가 평가 방법별 특징 비교표

구분	공시가격	실거래가(유사매매사례)	감정가
가격 수준	최저(시세 60~70%)	최고(실제 거래가)	중간(조절 가능)
추징 리스크	높음	낮음	낮음
비용	무료	무료	유료(50~200만 원)
적용 가능 부동산	모든 부동산	아파트 등 거래 활발	모든 부동산
가격 조절 가능성	불가능	불가능	일부 가능

 

감정평가 수수료는 감정평가액에 따라 달라져요. 5천만 원 이하는 기본 25만 원이고, 5억 원 기준 약 65만 원, 10억 원 기준 약 100만 원 내외예요. 2025년부터 기본 수수료가 25% 인상되었어요.

 

감정가의 장점은 시가를 어느 정도 조절할 수 있다는 거예요. 감정평가사의 재량 범위 내에서 보수적으로 평가받거나 적극적으로 평가받을 수 있어요. 물론 명백한 저가 조작은 불법이에요.

 

유사매매사례가액은 신고일까지 확인된 거래만 적용되어요. 신고 후에 새로운 거래가 등록되어도 그 가격으로 소급 적용되지 않아요. 그래서 신고 시점을 전략적으로 선택하는 것도 중요해요.

 

아파트처럼 유사매매사례가 많은 부동산은 감정가보다 실거래가가 더 신뢰도 높게 평가되어요. 반면 단독주택이나 상가건물은 유사 사례가 없어 감정가가 더 유리할 수 있어요.

 

다른 사람들은 어떻게 선택할까요? 세무사들에 따르면 아파트는 유사매매사례가액, 단독주택과 상가는 감정가를 선호하는 경향이 있어요. 공시가격만으로 신고하는 비율은 점점 줄고 있답니다.

 

🔢 시가 선택에 따른 세금 차이 시뮬레이션

 

실제 사례로 세금 차이를 계산해 볼게요. 시가 15억 원 아파트를 증여받는 경우, 평가 방법에 따라 증여세가 최대 1억 원 이상 차이 날 수 있어요. 숫자로 확인하면 그 차이가 확연해요. 💸

 

시가 15억 원 아파트를 성인 자녀가 부모로부터 증여받는다고 가정해요. 2025년 상속증여세율은 10% 세율 구간이 2억 원으로 확대되었고, 최고세율 50% 구간(30억 원 초과)이 폐지되어 40%가 최고세율이 되었어요.

 

공시가격(현실화율 69%)으로 신고하면 약 10억 3,500만 원이에요. 증여재산공제 5,000만 원을 빼면 과세표준은 9억 8,500만 원이고, 산출세액은 약 2억 5,400만 원이에요.

 

실거래가(시가) 15억 원으로 신고하면 공제 후 과세표준은 14억 5,000만 원이에요. 산출세액은 약 4억 1,000만 원으로, 공시가격 대비 약 1억 5,600만 원을 더 내야 해요.

 

💰 시가 15억 아파트 증여세 비교표

평가 방법	평가액	과세표준	산출세액
공시가격(69%)	10억 3,500만 원	9억 8,500만 원	약 2억 5,400만 원
감정가(85% 가정)	12억 7,500만 원	12억 2,500만 원	약 3억 5,000만 원
실거래가(100%)	15억 원	14억 5,000만 원	약 4억 1,000만 원

 

공시가격과 실거래가의 차이가 4억 6,500만 원이에요. 이는 국세청 감정평가 대상 기준인 5억 원에 근접해요. 만약 시가가 조금 더 높으면 국세청 검증 대상이 될 가능성이 높아요.

 

국세청 감정평가 후 추징되는 경우를 계산해 볼게요. 공시가격으로 신고했다가 감정가 15억 원으로 결정되면 추가 세액 약 1억 5,600만 원에 과소신고 가산세(10%)가 붙어 총 약 1억 7,160만 원을 추가 납부해야 해요.

 

처음부터 감정가(12억 7,500만 원)로 신고했다면 약 3억 5,000만 원만 내면 되었을 거예요. 감정평가 수수료 약 100만 원을 감안해도 국세청 추징보다 약 6,000만 원 이상 절세할 수 있었답니다.

 

상속세의 경우 공제 항목이 더 많아 계산이 복잡해져요. 일괄공제 5억 원, 배우자공제 최대 30억 원(5억~30억 원 범위) 등을 적용하면 같은 부동산이라도 상속세가 증여세보다 낮을 수 있어요.

 

결론적으로 세금 차이가 수천만 원에서 수억 원에 달하기 때문에 시가 선택 전 반드시 여러 시나리오를 시뮬레이션해 보는 것이 필수예요. 세무 전문가 상담 비용 몇십만 원으로 수억 원을 아낄 수 있어요.

 

💡 상황별 최적의 시가 선택 전략

 

부동산 유형, 거래 시장 상황, 공시가격과 시세 차이 등에 따라 최적의 시가 선택 전략이 달라져요. 획일적인 정답은 없지만, 상황별로 우선 고려해야 할 방법이 있어요. 🎯

 

아파트를 증여받는 경우 유사매매사례가액을 먼저 확인하세요. 홈택스에서 동일 단지, 동일 평형(5% 이내)의 최근 거래가격을 조회할 수 있어요. 이 가격이 공시가격보다 크게 높지 않다면 유사매매사례가액으로 신고하는 것이 안전해요.

 

단독주택이나 다가구주택은 감정평가를 받는 것이 좋아요. 유사매매사례를 찾기 어렵고, 공시가격(현실화율 53.6%)과 시세 차이가 커서 국세청 검증 대상이 될 확률이 높기 때문이에요.

 

꼬마빌딩 등 수익형 부동산은 반드시 감정평가를 권장해요. 국세청의 주요 타깃이고, 수익환원법 등 전문적인 평가 방법이 필요하기 때문이에요. 감정평가 비용을 아끼려다 수억 원 추징을 맞을 수 있어요.

 

🏠 부동산 유형별 최적 시가 선택표

부동산 유형	추천 평가 방법	이유
아파트(소형)	유사매매사례가액	거래 사례 풍부
아파트(대형 40평↑)	감정평가 검토	유사 사례 부족 가능
단독주택	감정평가	공시가격 현실화율 낮음
다가구/다세대	감정평가	수익 분석 필요
상가/꼬마빌딩	감정평가(필수)	국세청 주요 타깃
토지	감정평가	개별공시지가 신뢰도 낮음

 

공시가격과 예상 시세 차이가 5억 원 미만이고 10% 미만이라면 공시가격으로 신고해도 국세청 감정평가 대상이 아니에요. 이 경우 굳이 감정평가 비용을 들일 필요가 없어요.

 

신고 시점을 전략적으로 선택하는 것도 중요해요. 증여의 경우 증여일 후 3개월 이내에 신고해야 하는데, 그 기간 중 유사매매사례가 없는 시점을 택하면 공시가격으로 신고할 여지가 생겨요.

 

부동산 시장이 하락기라면 감정평가가 유리할 수 있어요. 최근 거래가격보다 현재 가치가 낮다면 감정평가로 낮은 가격을 인정받을 수 있기 때문이에요.

 

상속의 경우 사망일(상속개시일)을 기준으로 전후 6개월의 가격이 적용되어요. 증여와 달리 시점을 선택할 수 없기 때문에 평가 방법 선택에 더 신중해야 해요.

 

감정평가를 받기로 했다면 2개 이상의 감정기관에 의뢰하세요. 평균가가 시가로 인정되므로, 한 곳만 받으면 그 가격이 너무 높거나 낮을 리스크가 있어요. 단, 10억 원 이하는 1개 기관도 가능해요.

 

⚠️ 잘못된 선택 시 추징 리스크와 대응법

 

공시가격으로 신고했다가 국세청 감정평가에서 더 높은 시가가 산출되면 추징과 가산세를 부담해야 해요. 이 리스크를 줄이려면 사전 검토와 대비가 필수예요. ⚡

 

과소신고 가산세는 납부할 세액의 10%가 기본이에요. 부당과소신고(고의적 저가 신고)로 판단되면 40%까지 부과될 수 있어요. 납부지연 가산세는 미납 세액에 연 8.03%(2025년 기준)가 적용되어요.

 

국세청이 감정평가를 의뢰하면 납세자에게 사전 통지해요. 이때 납세자도 자체적으로 감정평가를 받아 반박 자료로 제출할 수 있어요. 국세청 감정가와 납세자 감정가의 평균이 적용되는 경우도 있어요.

 

불복 절차도 활용할 수 있어요. 국세청 결정에 이의가 있으면 이의신청, 심사청구, 심판청구를 거쳐 행정소송까지 진행할 수 있어요. 다만 시간과 비용이 많이 들기 때문에 처음부터 적정 가격으로 신고하는 것이 최선이에요.

 

📉 추징 발생 시 가산세 구조표

가산세 유형	세율	적용 조건
일반과소신고	10%	신고 세액 부족 시
부당과소신고	40%	고의적 저가 신고
납부지연	연 8.03%	미납 세액 기준
무신고	20%(일반)/40%(부당)	신고 미이행

 

상속세와 증여세의 부과제척기간은 일반적으로 10년이에요. 사기 기타 부정행위가 있으면 15년까지 연장되어요. 신고 후 10년간은 추징 가능성이 있다는 의미예요.

 

세무조사 선정 기준을 알면 대비할 수 있어요. 부동산 가액이 큰 경우, 공시가격과 시세 괴리가 큰 경우, 단기간 여러 건의 증여가 있는 경우 등이 조사 대상이 되기 쉬워요.

 

신고 전 세무사 검토를 받으면 추징 리스크를 크게 줄일 수 있어요. 상담 비용은 수십만 원 수준이지만, 잘못된 신고로 인한 추징 세액은 수천만 원에서 수억 원에 달할 수 있어요.

 

국세청 홈택스에서 유사매매사례가액 조회 서비스를 이용하면 신고 전 시가를 미리 파악할 수 있어요. 이 서비스에서 조회되는 가격이 있다면 국세청도 같은 정보를 가지고 있다는 의미예요.

 

결론적으로 "일단 낮게 신고하고 걸리면 그때 내자"는 전략은 매우 위험해요. 가산세까지 포함하면 처음부터 적정 가격으로 신고하는 것보다 더 많은 세금을 내게 되기 때문이에요.

 

❓ FAQ

 

Q1. 상속세와 증여세에서 시가란 정확히 무엇인가요?

 

A1. 불특정 다수와 자유롭게 거래되는 가격으로, 매매사례가액, 감정가액, 수용·경매가액, 유사매매사례가액 등이 포함되어요.

 

Q2. 공시가격과 실거래가의 차이는 얼마나 되나요?

 

A2. 2025년 기준 공동주택 현실화율은 69%로, 공시가격은 실거래가의 약 60~70% 수준이에요.

 

Q3. 2025년부터 변경된 국세청 감정평가 기준은 무엇인가요?

 

A3. 신고가액과 추정시가 차이가 5억 원 이상 또는 10% 이상이면 감정평가 대상이 되어요. 기존 10억 원에서 강화되었어요.

 

Q4. 감정평가 수수료는 얼마인가요?

 

A4. 감정평가액에 따라 달라지며, 5천만 원 이하 기본 25만 원, 10억 원 기준 약 100만 원 내외예요. 2025년부터 기본료가 25% 인상되었어요.

 

Q5. 감정평가 수수료는 세금에서 공제되나요?

 

A5. 네, 상속·증여세 과세표준에서 500만 원 한도 내에서 공제 가능해요.

 

Q6. 유사매매사례가액은 어떻게 조회하나요?

 

A6. 국세청 홈택스에서 '상속·증여재산 평가하기' 메뉴를 통해 조회할 수 있어요.

 

Q7. 유사매매사례가액의 요건은 무엇인가요?

 

A7. 동일 공동주택 단지, 주거전용면적 차이 5% 이내, 평가기준일 전후 6개월(증여는 후 3개월) 이내 거래가 요건이에요.

 

Q8. 감정평가는 몇 개 기관에 받아야 하나요?

 

A8. 원칙적으로 2개 이상 기관의 평균가가 시가로 인정되지만, 10억 원 이하 부동산은 1개 기관도 가능해요.

 

Q9. 상속세 신고 기한은 언제인가요?

 

A9. 상속개시일(사망일)이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내예요. 해외 거주자는 9개월이에요.

 

Q10. 증여세 신고 기한은 언제인가요?

 

A10. 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내예요.

 

Q11. 신고 후 가격을 낮출 수 있나요?

 

A11. 불가능해요. 경정청구는 세금을 더 낸 경우에만 가능하고, 낮은 가격으로 변경하는 것은 허용되지 않아요.

 

Q12. 과소신고 가산세는 얼마인가요?

 

A12. 일반 과소신고는 납부할 세액의 10%, 부당 과소신고는 40%예요.

 

Q13. 수정신고 시 가산세 감면이 있나요?

 

A13. 법정신고기한 후 1개월 내 수정신고 시 90%, 6개월 내 50%, 1년 내 20% 감면받을 수 있어요.

 

Q14. 공시가격은 어디서 확인하나요?

 

A14. 국토교통부 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 확인할 수 있어요.

 

Q15. 2025년 상속·증여세율은 어떻게 되나요?

 

A15. 2억 원 이하 10%, 2~5억 원 20%, 5~10억 원 30%, 10억 원 초과 40%예요. 최고세율 50% 구간이 폐지되었어요.

 

Q16. 상속세 일괄공제는 얼마인가요?

 

A16. 5억 원이에요. 기초공제 2억 원과 인적공제 합계가 5억 원 미만이면 일괄공제 5억 원을 선택할 수 있어요.

 

Q17. 증여재산공제는 얼마인가요?

 

A17. 배우자 6억 원, 직계존속(부모) 5천만 원, 직계비속(성인 자녀) 5천만 원, 미성년 자녀 2천만 원(10년 합산)이에요.

 

Q18. 아파트 증여 시 어떤 시가를 적용해야 하나요?

 

A18. 유사매매사례가액이 있으면 우선 적용되고, 없으면 감정가 또는 공시가격을 사용해요.

 

Q19. 단독주택 상속 시 어떤 시가가 유리한가요?

 

A19. 감정평가를 받는 것이 유리해요. 공시가격 현실화율(53.6%)이 낮아 국세청 검증 대상이 될 확률이 높기 때문이에요.

 

Q20. 꼬마빌딩 증여 시 주의할 점은?

 

A20. 국세청 주요 타깃이므로 반드시 감정평가를 받고, 수익환원법 등 적정 평가 방법이 적용되었는지 확인하세요.

 

Q21. 상속세 부과제척기간은 얼마인가요?

 

A21. 일반적으로 10년이고, 사기 등 부정행위가 있으면 15년이에요.

 

Q22. 국세청 감정평가 통지를 받으면 어떻게 해야 하나요?

 

A22. 자체적으로 감정평가를 받아 반박 자료를 제출할 수 있어요. 세무사 상담을 받는 것이 좋아요.

 

Q23. 시가 선택에 따라 세금이 얼마나 차이 나나요?

 

A23. 시가 15억 원 부동산 기준 공시가격과 실거래가의 세금 차이가 1억 5천만 원 이상 날 수 있어요.

 

Q24. 신고 시점을 전략적으로 선택할 수 있나요?

 

A24. 증여는 증여일 후 3개월 내 신고해야 하므로 유사매매사례가 없는 시점을 택하는 전략이 가능해요.

 

Q25. 감정가가 실거래가보다 낮을 수 있나요?

 

A25. 시장 상황에 따라 가능해요. 부동산 하락기에는 감정가가 과거 실거래가보다 낮게 나올 수 있어요.

 

Q26. 상속과 증여 중 어떤 것이 유리한가요?

 

A26. 상속은 공제 항목이 많아 세금이 적을 수 있지만, 증여는 시점과 금액을 분산할 수 있는 장점이 있어요. 상황에 따라 달라요.

 

Q27. 추정시가는 어떻게 계산되나요?

 

A27. 국세청이 인근 실거래가, 호가, 감정평가 사례 등을 종합해 산출하며, 정확한 계산식은 비공개예요.

 

Q28. 세무사 상담 비용은 얼마인가요?

 

A28. 상담은 무료~10만 원, 신고 대행은 부동산 가액의 0.1~0.3% 수준으로 다양해요.

 

Q29. 신고세액공제는 얼마인가요?

 

A29. 법정신고기한 내 신고 시 산출세액의 3%(상속세), 3%(증여세)가 공제되어요.

 

Q30. 분납이나 연부연납이 가능한가요?

 

A30. 납부세액이 1천만 원을 초과하면 분납 가능하고, 2천만 원 초과 시 5년(가업상속은 20년) 연부연납이 가능해요.

 

 

📋 요약 박스

부동산 시가 인정 기준은 공시가격, 실거래가(유사매매사례가액), 감정가 세 가지예요. 2025년부터 국세청 감정평가 기준이 10억 원에서 5억 원으로 강화되어 공시가격 신고 시 추징 리스크가 커졌어요. 아파트는 유사매매사례가액, 단독주택과 상가는 감정가를 권장하며, 시가 선택에 따라 세금이 수억 원 차이 날 수 있어 신중한 결정이 필요해요.

 

💡 실생활 도움 포인트

상속이나 증여 전 반드시 세무 전문가 상담을 받으세요. 몇십만 원의 상담 비용으로 수천만 원~수억 원의 세금을 절약할 수 있어요. 특히 단독주택, 다가구, 상가 등은 감정평가가 필수이며, 아파트도 대형 평수는 유사매매사례 확인이 중요해요. 신고 후에는 가격 변경이 불가능하므로 충분히 검토한 후 결정하세요.

 

⚠️ 면책조항

이 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 개별 세무 상담을 대체하지 않아요. 세법은 수시로 변경되므로 실제 신고 시에는 반드시 세무 전문가와 상담하고, 국세청 및 관련 기관의 최신 자료를 확인해 주세요.

 

🤖 AI 콘텐츠 고지

이 콘텐츠는 AI 기술을 활용하여 작성되었으며, 공개된 법령, 국세청 자료 및 전문 기관 정보를 바탕으로 구성되었어요.

 

✍️ 작성자 및 검수 정보

작성자: 빈이도 (정보제공 블로거)

최초 작성일: 2026년 1월 25일

최종 업데이트: 2026년 1월 25일

검수: 공개 법령 및 국세청 공식 자료 기반 교차 검증

 

📚 참고 출처

1. 국세청 - 상속재산의 평가, 증여재산의 평가 (nts.go.kr)

2. 상속세 및 증여세법 제60조~제66조

3. 한국감정평가사협회 - 감정평가수수료 기준 (kapanet.or.kr)