전세 낀 집 부담부증여 하면 세금 얼마나 나올까? 계산법 총정리

📋 목차

• 🏠 전세 끼고 증여하면 세금이 줄어든다던데 진짜일까?
• ⚠️ 부담부증여 잘못하면 세금 폭탄 맞는 이유
• ✅ 부담부증여 증여세와 양도세 계산 완벽 가이드
• 📊 실제 사례로 보는 부담부증여 절세 효과
• 💬 부담부증여 실패 사례와 성공 비결
• 🔍 부담부증여 전 반드시 체크해야 할 핵심 포인트
• ❓ FAQ 30문 30답

 

부모님이 자녀에게 집을 물려주고 싶은데 증여세가 너무 부담스럽다는 이야기 많이 들어보셨죠? 🏡 특히 전세가 끼어 있는 집이라면 "부담부증여"라는 방법으로 세금을 줄일 수 있다는 말도 들어보셨을 거예요.

 

근데 막상 알아보면 머리가 아파요. 증여세는 줄어드는데 양도세가 나온다고? 그럼 결국 세금이 더 나오는 건 아닌지, 도대체 어떤 경우에 유리한 건지 헷갈리는 분들이 정말 많아요. 저도 처음에는 복잡해서 포기하고 싶었어요.

 

오늘은 전세 낀 집 부담부증여의 모든 것을 파헤쳐 볼게요. 내가 생각했을 때 이 부분을 제대로 이해하면 수천만 원의 세금 차이가 날 수 있어요. 증여세와 양도세 계산 방법, 실제 절세 효과, 주의해야 할 함정까지 낱낱이 알려드릴게요!

전세 낀 집 부담부증여 하면 세금 얼마나 나올까? 계산법 총정리

🏠 전세 끼고 증여하면 세금이 줄어든다던데 진짜일까?

 

부담부증여란 증여받는 사람이 채무(빚)도 함께 인수하는 조건으로 재산을 증여받는 걸 말해요. 예를 들어 시가 10억 원짜리 아파트에 전세보증금 5억 원이 끼어 있다면, 자녀가 집과 함께 전세보증금 반환 의무도 떠안게 되는 거죠.

 

이렇게 하면 왜 세금이 줄어들까요? 증여세는 증여받은 재산 가액에서 인수한 채무를 빼고 계산하기 때문이에요. 위 예시에서 순수하게 증여받은 가치는 10억 - 5억 = 5억 원이 되는 거예요. 증여세 과세표준이 절반으로 줄어드니 세금도 확 낮아지죠!

 

국세청 통계에 따르면 2024년 부동산 증여 건수 중 약 35%가 부담부증여 형태였어요. 그만큼 많은 분들이 절세 수단으로 활용하고 있다는 뜻이에요. 특히 전세가율이 높은 지역에서는 부담부증여의 효과가 더욱 크게 나타나요.

 

서울 아파트의 평균 전세가율이 약 55~60% 수준이니까, 전세 끼고 증여하면 증여세 과세표준을 절반 가까이 줄일 수 있어요. 시가 15억 원 아파트에 전세 8억 원이 있다면 증여가액은 7억 원만 인정되는 셈이죠.

 

📊 일반증여 vs 부담부증여 비교

구분	일반증여	부담부증여
증여재산가액	시가 전액	시가 - 채무액
증여자 양도세	없음	채무액 비율만큼 발생
수증자 취득세	증여 취득세율	증여분 + 매매분 혼합
절세 효과	없음	상황에 따라 다름

 

여기서 중요한 점이 있어요. 부담부증여를 하면 증여세는 줄어들지만, 증여자(부모)에게 양도소득세가 발생해요. 채무를 넘기는 부분은 세법상 "유상양도"로 보거든요. 즉, 자녀가 전세금 반환 채무를 대신 갚아주는 대가로 그 금액만큼 집을 산 것처럼 취급하는 거예요.

 

그래서 부담부증여가 항상 유리한 건 아니에요. 증여세 절감액보다 양도세가 더 크게 나오면 오히려 손해예요. 어떤 경우에 유리하고 어떤 경우에 불리한지, 구체적인 계산법을 알아야 현명한 선택을 할 수 있어요.

 

부담부증여의 또 다른 장점은 자녀의 자금출처 증빙 부담을 줄여준다는 거예요. 일반적인 매매로 집을 사려면 자녀가 취득자금 출처를 증명해야 하는데, 부담부증여는 채무 인수만 하면 되니까 상대적으로 간편해요.

 

다만 최근 국세청에서 부담부증여에 대한 사후검증을 강화하고 있어요. 실제로 채무를 인수했는지, 전세금 반환 능력이 있는지 등을 꼼꼼히 확인하고 있으니 형식적인 부담부증여는 위험해요. 실질적인 채무 인수가 전제되어야 해요!

 

⚠️ 부담부증여 잘못하면 세금 폭탄 맞는 이유

 

부담부증여의 가장 큰 함정은 양도세예요. 증여세만 생각하고 부담부증여를 했다가 양도세 폭탄을 맞는 경우가 생각보다 많아요. 특히 양도차익이 큰 1가구 다주택자, 비규제지역 외 주택 보유자라면 더욱 주의해야 해요.

 

예를 들어볼게요. 20년 전 2억 원에 산 아파트가 현재 12억 원이 됐어요. 전세 6억 원이 끼어 있어서 부담부증여를 하면, 채무 6억 원 부분은 양도로 봐요. 양도가액 6억 원, 취득가액 비율만큼인 1억 원, 양도차익 5억 원에 대해 양도세가 부과돼요!

 

양도세율이 기본 6~45%에 다주택 중과세까지 붙으면 60~70%대까지 올라갈 수 있어요. 5억 원 양도차익에 60% 세율이면 무려 3억 원 가까운 양도세가 나와요. 증여세 줄이려다 오히려 세금이 더 나오는 최악의 상황이 되는 거죠.

 

두 번째 함정은 채무 인수 능력 검증이에요. 국세청은 수증자(자녀)가 실제로 채무를 갚을 능력이 있는지 확인해요. 소득이 없는 미성년자나 무직 자녀가 수억 원의 전세금 반환 채무를 인수하면, 실질적인 채무 인수가 아니라고 부인당할 수 있어요.

 

💣 부담부증여 실패 원인 TOP 5

순위	실패 원인	결과
1위	양도세 미고려	세금 총액 증가
2위	채무 인수 능력 부족	부담부증여 부인
3위	가짜 채무 설정	증여세 추징 + 가산세
4위	시가 산정 오류	과소신고 가산세
5위	취득세 계산 착오	추가 취득세 납부

 

세 번째 함정은 가짜 채무예요. 일부에서 절세 목적으로 허위 전세계약을 맺거나 친인척에게 가짜 대출을 받은 것처럼 꾸미는 경우가 있어요. 국세청은 금융거래 추적, 임대차계약 진위 확인 등으로 이를 적발해요. 적발되면 증여세 전액 추징에 가산세 40%까지 붙어요!

 

네 번째 함정은 시가 산정 문제예요. 부담부증여 시 증여재산가액과 양도가액 모두 시가로 평가해야 해요. 시가를 낮게 잡으면 나중에 과소신고로 적발될 수 있고, 높게 잡으면 불필요하게 세금을 더 내게 돼요. 정확한 시가 산정이 중요해요.

 

시가는 증여일 전후 6개월 이내 유사 물건의 매매사례가액, 감정가액, 공시가격 순으로 적용해요. 아파트는 국토부 실거래가 시스템에서 동일 단지 유사 면적의 최근 거래가를 확인하면 돼요. 다만 층수나 향에 따른 차이는 합리적으로 조정해야 해요.

 

다섯 번째 함정은 취득세 계산 착오예요. 부담부증여는 증여 부분과 유상취득(매매) 부분이 섞여 있어서 취득세 계산이 복잡해요. 증여분은 증여 취득세율(3.5~12%), 채무 인수분은 매매 취득세율(1~3%)이 각각 적용돼요. 잘못 계산하면 추가 납부해야 해요.

 

특히 조정대상지역 다주택자의 증여 취득세율은 12%로 매우 높아요. 반면 매매 취득세율은 1~3%예요. 부담부증여로 채무 비율이 높아지면 전체 취득세 부담이 줄어드는 효과도 있어요. 이런 점까지 종합적으로 고려해야 최적의 선택을 할 수 있어요.

 

결론적으로 부담부증여는 "무조건 유리한 절세 방법"이 아니에요. 양도세, 증여세, 취득세를 모두 계산해서 총 세금을 비교해 봐야 해요. 다음 섹션에서 구체적인 계산 방법을 알려드릴게요!

 

✅ 부담부증여 증여세와 양도세 계산 완벽 가이드

 

부담부증여 세금 계산은 크게 세 단계로 나눠요. 첫째 수증자(자녀)의 증여세 계산, 둘째 증여자(부모)의 양도소득세 계산, 셋째 수증자의 취득세 계산이에요. 하나씩 차근차근 알아볼게요!

 

📌 1단계: 증여세 계산이에요. 증여재산가액은 "시가 - 인수 채무액"으로 계산해요. 여기서 증여재산공제(직계존비속 5,000만 원, 10년 합산)를 빼고 과세표준을 구해요. 과세표준에 증여세율(10~50%)을 곱하면 증여세가 나와요.

 

2025년 현재 증여세율은 과세표준 1억 원 이하 10%, 5억 원 이하 20%, 10억 원 이하 30%, 30억 원 이하 40%, 30억 원 초과 50%예요. 누진공제액도 있으니 정확한 계산을 위해 세율표를 참고하세요.

 

💰 증여세율표 (2025년)

과세표준	세율	누진공제
1억 원 이하	10%	없음
1억 ~ 5억 원	20%	1,000만 원
5억 ~ 10억 원	30%	6,000만 원
10억 ~ 30억 원	40%	1억 6,000만 원
30억 원 초과	50%	4억 6,000만 원

 

📌 2단계: 양도소득세 계산이에요. 부담부증여 시 증여자에게 양도세가 발생해요. 양도가액은 인수 채무액이고, 취득가액은 전체 취득가액 중 채무 비율만큼이에요. 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비예요.

 

예를 들어 10년 전 5억 원에 산 집이 현재 15억 원이고, 전세 6억 원을 끼고 부담부증여 한다면? 양도가액은 6억 원이에요. 취득가액은 5억 원 x (6억/15억) = 2억 원이에요. 양도차익은 6억 - 2억 = 4억 원이고, 여기에 양도세율을 적용해요.

 

양도세 계산에서 중요한 건 장기보유특별공제와 비과세 여부예요. 1세대 1주택자로서 2년 이상 거주했다면 9억 원까지 비과세이고, 9억 원 초과분에 대해서만 양도세가 부과돼요. 부담부증여 시에도 이 비과세 혜택이 적용될 수 있어요!

 

다만 비과세 적용 시에도 채무 인수 비율에 해당하는 부분만 양도로 보기 때문에, 전체가 비과세 범위 안에 들어오는지 확인해야 해요. 예를 들어 시가 12억 원 주택에 전세 5억 원이면, 양도가액 5억 원은 9억 원 이하이므로 양도세가 0원일 수 있어요!

 

🧮 양도소득세율표 (2025년)

과세표준	기본세율	다주택 중과
1,400만 원 이하	6%	+20~30%p
1,400만 ~ 5,000만 원	15%	+20~30%p
5,000만 ~ 8,800만 원	24%	+20~30%p
8,800만 ~ 1.5억 원	35%	+20~30%p
1.5억 ~ 3억 원	38%	+20~30%p
3억 ~ 5억 원	40%	+20~30%p
5억 ~ 10억 원	42%	+20~30%p
10억 원 초과	45%	+20~30%p

 

📌 3단계: 취득세 계산이에요. 부담부증여 시 취득세는 증여분과 매매분을 나눠서 계산해요. 증여분(시가 - 채무)에는 증여 취득세율(3.5~12%)을, 채무 인수분에는 매매 취득세율(1~3%)을 적용해요.

 

예를 들어 시가 10억 원, 전세 5억 원인 주택을 부담부증여 하면? 증여분 5억 원에 증여 취득세율 3.5%를 곱해 1,750만 원, 채무분 5억 원에 매매 취득세율 1%를 곱해 500만 원, 합계 2,250만 원이 취득세예요. (단순화된 예시이며, 실제는 더 복잡해요)

 

조정대상지역 다주택자가 증여받으면 증여 취득세율이 12%까지 올라가요. 이때 부담부증여로 채무 비율을 높이면 취득세를 상당히 줄일 수 있어요. 채무분은 매매 취득세율 1~3%만 적용되니까요. 이것도 부담부증여의 숨은 장점이에요!

 

세 가지 세금을 모두 합산해서 일반증여 대비 부담부증여가 유리한지 판단해야 해요. 일반적으로 양도차익이 적거나, 1세대 1주택 비과세 대상이거나, 취득세 중과 대상인 경우에 부담부증여가 유리해요. 반대로 양도차익이 크고 다주택 중과세 대상이면 불리할 수 있어요.

 

📊 실제 사례로 보는 부담부증여 절세 효과

 

🏠 사례 1: 1세대 1주택자가 자녀에게 증여하는 경우예요. 김모 씨(60세)는 25년 전 1억 5천만 원에 구입한 서울 아파트(현 시가 12억 원)를 성인 자녀에게 증여하려 해요. 현재 전세 6억 원이 끼어 있고, 김 씨는 이 집에서 20년 이상 거주했어요.

 

일반증여 시: 증여재산가액 12억 원 - 증여공제 5천만 원 = 과세표준 11억 5천만 원. 증여세 = 11.5억 x 40% - 1.6억 = 3억 원이에요. 여기에 증여 취득세 약 4,200만 원(12억 x 3.5%)까지 합하면 총 세금 약 3억 4,200만 원이에요.

 

부담부증여 시: 증여재산가액 6억 원 - 증여공제 5천만 원 = 과세표준 5억 5천만 원. 증여세 = 5.5억 x 30% - 6천만 = 1억 500만 원이에요. 양도세의 경우, 1세대 1주택 2년 이상 거주로 9억 원까지 비과세이므로 양도가액 6억 원은 비과세 범위 내라 0원이에요!

 

취득세는 증여분 6억 원 x 3.5% = 2,100만 원, 채무분 6억 원 x 1% = 600만 원, 합계 2,700만 원이에요. 부담부증여 총 세금은 약 1억 3,200만 원으로, 일반증여 대비 약 2억 1천만 원을 절약할 수 있어요!

 

📈 사례1 세금 비교표

구분	일반증여	부담부증여
증여세	3억 원	1억 500만 원
양도세	0원	0원 (비과세)
취득세	4,200만 원	2,700만 원
합계	3억 4,200만 원	1억 3,200만 원
절세액	-	약 2억 1천만 원

 

🏠 사례 2: 다주택자가 자녀에게 증여하는 경우예요. 이모 씨(58세)는 3주택자로, 10년 전 3억 원에 구입한 경기도 아파트(현 시가 8억 원)를 자녀에게 증여하려 해요. 전세 4억 원이 끼어 있어요. 이 경우 양도세 중과가 적용될 수 있어요.

 

일반증여 시: 증여재산가액 8억 원 - 증여공제 5천만 원 = 과세표준 7억 5천만 원. 증여세 = 7.5억 x 30% - 6천만 = 1억 6,500만 원이에요. 취득세는 조정대상지역 다주택 증여로 8억 x 12% = 9,600만 원이에요. 총 세금 약 2억 6,100만 원이에요.

 

부담부증여 시: 증여재산가액 4억 원 - 증여공제 5천만 원 = 과세표준 3억 5천만 원. 증여세 = 3.5억 x 20% - 1천만 = 6,000만 원이에요. 양도세 계산이 복잡한데요, 양도가액 4억, 취득가액 비율 1.5억(3억 x 4억/8억), 양도차익 2.5억에 중과세율 적용 시 약 1억 2,500만 원이에요.

 

취득세는 증여분 4억 x 12% = 4,800만 원, 채무분 4억 x 1% = 400만 원, 합계 5,200만 원이에요. 부담부증여 총 세금은 약 2억 3,700만 원으로, 일반증여 대비 약 2,400만 원 절약돼요. 절세 효과가 사례1보다 작지만 여전히 유리해요!

 

🏠 사례 3: 부담부증여가 불리한 경우예요. 박모 씨(55세)는 2주택자로, 5년 전 6억 원에 구입한 서울 아파트(현 시가 14억 원)를 자녀에게 증여하려 해요. 전세 7억 원이 끼어 있어요. 양도차익이 큰 상황이에요.

 

일반증여 시: 총 세금 약 4억 7천만 원(증여세 4억 원 + 취득세 7천만 원)이에요. 부담부증여 시: 양도세만 약 3억 원(양도차익 5억 원에 중과세율 적용)이 나오고, 증여세 1억 2천만 원, 취득세 4천만 원을 더하면 총 약 4억 6천만 원이에요.

 

이 경우 부담부증여 해도 세금 차이가 거의 없거나 오히려 약간 불리할 수 있어요. 양도차익이 크고 다주택 중과가 적용되면 부담부증여의 이점이 사라지는 거예요. 이런 경우에는 일반증여나 다른 절세 전략을 고려해야 해요.

 

💬 부담부증여 실패 사례와 성공 비결

 

😱 실패 사례 1: 가짜 전세로 적발된 케이스예요. A씨는 절세 목적으로 친구에게 허위 전세계약서를 작성해달라고 부탁했어요. 시가 10억 원 아파트에 전세 5억 원이 끼어있는 것처럼 꾸며서 자녀에게 부담부증여를 했죠.

 

국세청은 전입신고 기록, 실제 거주 여부, 임대차계약 신고 내역을 확인했어요. 친구의 전입 기록이 없고, 실제 거주 흔적도 없어서 허위계약으로 판명됐어요. 결과적으로 부담부증여가 부인되어 증여세 전액 추징에 40% 가산세까지 부과됐어요.

 

😱 실패 사례 2: 채무 인수 능력 없는 자녀에게 증여한 케이스예요. B씨는 대학생 자녀에게 전세 4억 원이 끼어있는 아파트를 부담부증여 했어요. 자녀는 소득이 없는 상태였지만, "나중에 전세금 돌려주면 되지"라고 생각했죠.

 

국세청에서 자녀의 소득 능력을 확인했어요. 무소득 대학생이 4억 원을 어떻게 반환할 수 있느냐는 문제가 제기됐고, 결국 부담부증여가 부인됐어요. 부모가 실질적으로 전세금 반환 능력을 갖고 있으므로 일반증여로 재분류되어 추가 증여세가 부과됐어요.

 

✅ 부담부증여 성공 조건 체크리스트

항목	체크 포인트	중요도
실제 채무 여부	진짜 전세입자 또는 담보대출 존재	★★★★★
채무 인수 능력	수증자의 소득 또는 자산 증빙	★★★★★
시가 정확성	유사 매매사례 또는 감정평가	★★★★
양도세 시뮬레이션	비과세 적용 또는 세율 확인	★★★★
전문가 상담	세무사 사전 검토	★★★★★

 

😊 성공 사례: 철저한 준비로 2억 원 절세한 케이스예요. C씨는 1세대 1주택자로 20년 거주한 아파트(시가 15억 원, 전세 7억 원)를 직장인 자녀에게 증여하려 했어요. 먼저 세무사와 상담하여 모든 경우의 수를 따져봤죠.

 

자녀가 연봉 5천만 원의 직장인이라 채무 인수 능력이 인정됐어요. 전세계약도 실제 임차인과 정상적으로 체결된 것이었고요. 1세대 1주택 비과세로 양도세는 0원, 증여세도 크게 줄었어요. 총 세금 약 2억 원을 절약할 수 있었어요!

 

성공의 핵심은 사전 준비와 전문가 상담이었어요. C씨는 증여 6개월 전부터 준비를 시작했고, 시가 산정, 양도세 계산, 채무 인수 능력 검토 등을 꼼꼼히 진행했어요. 급하게 진행하면 실수할 확률이 높아요.

 

또 하나 중요한 건 증빙 서류 철저히 갖추는 거예요. 전세계약서, 전입세대 열람, 임대차신고 필증, 자녀의 소득금액증명원, 재직증명서 등을 미리 준비해 두면 국세청 소명 요청이 와도 당황하지 않아요.

 

마지막으로 증여세 신고 기한을 지키는 것도 중요해요. 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 해요. 기한 내 신고하면 산출세액의 3%를 공제받을 수 있고, 기한을 넘기면 가산세가 붙어요. 일정 관리도 놓치지 마세요!

 

🔍 부담부증여 전 반드시 체크해야 할 핵심 포인트

 

🎯 포인트 1: 양도세 비과세 여부를 먼저 확인하세요. 증여자가 1세대 1주택으로 2년 이상 거주했다면 9억 원까지 비과세예요. 부담부증여 시 양도가액(채무 인수액)이 9억 원 이하면 양도세가 0원이에요. 이게 부담부증여 절세의 핵심이에요!

 

🎯 포인트 2: 다주택자 중과세 여부를 확인하세요. 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 양도세 중과(기본세율 + 20~30%p)가 적용될 수 있어요. 이 경우 부담부증여의 양도세 부담이 커져서 일반증여보다 불리할 수 있어요.

 

다만 2025년 현재 일부 조정대상지역이 해제되거나 중과 유예 기간이 있을 수 있어요. 최신 세법 개정 사항을 확인하고, 중과 적용 여부를 정확히 파악해야 해요. 세법은 자주 바뀌니까 꼭 최신 정보를 확인하세요!

 

🎯 포인트 3: 채무의 종류를 확인하세요. 전세보증금뿐 아니라 담보대출도 부담부증여에 활용할 수 있어요. 전세가 끼어있지 않은 집이라도 담보대출을 받아서 부담부증여 하는 방법도 있어요. 다만 대출 목적의 정당성이 인정되어야 해요.

 

📋 채무 유형별 부담부증여 적용

채무 유형	적용 가능 여부	주의사항
전세보증금	O	실제 임차인 거주 확인
담보대출	O	금융기관 대출만 인정
친인척 차용금	△	차용증, 이자 지급 증빙 필요
월세보증금	O	전세 대비 금액 작음

 

🎯 포인트 4: 수증자의 채무 인수 능력을 입증하세요. 국세청은 수증자가 실제로 채무를 갚을 능력이 있는지 검토해요. 직장인이라면 재직증명서와 소득금액증명원, 자영업자라면 사업소득 증빙이 필요해요. 무소득자는 기존 보유 자산으로 입증해야 해요.

 

🎯 포인트 5: 증여 시점을 전략적으로 선택하세요. 전세 만기가 언제인지, 전세금이 변동될 예정인지 확인하세요. 전세금이 높을 때 부담부증여 하는 게 유리해요. 전세금이 내려가면 채무 인수액이 줄어서 절세 효과도 감소하니까요.

 

🎯 포인트 6: 증여 후 재산 처분 계획을 고려하세요. 수증자가 증여받은 집을 5년 이내에 팔면 "이월과세"가 적용돼요. 즉, 양도세 계산 시 증여자의 취득가액을 기준으로 해서 양도세가 더 나올 수 있어요. 장기 보유 계획이 있는지 확인하세요.

 

🎯 포인트 7: 10년 내 증여 합산 규정을 확인하세요. 직계존비속 간 증여는 10년 동안 합산해서 공제 한도를 적용해요. 이전에 증여받은 게 있다면 그만큼 공제 한도가 줄어요. 과거 증여 이력을 확인하고 계획을 세우세요.

 

🎯 포인트 8: 전문가 상담은 필수예요. 부담부증여는 증여세, 양도세, 취득세가 복합적으로 얽혀 있어요. 본인이 직접 계산하다 실수하면 수천만 원 손해볼 수 있어요. 세무사 상담 비용은 50~100만 원 정도인데, 절세 효과 대비 저렴한 투자예요!

 

❓ FAQ 30문 30답

 

Q1. 부담부증여란 정확히 뭔가요?

 

A1. 증여받는 사람이 재산과 함께 그에 딸린 채무(전세금, 대출 등)도 인수하는 조건으로 증여받는 거예요. 증여재산가액에서 채무액을 빼고 증여세를 계산해요.

 

Q2. 부담부증여 하면 무조건 세금이 줄어드나요?

 

A2. 아니요, 증여세는 줄지만 증여자에게 양도세가 발생해요. 양도세가 많이 나오면 오히려 불리할 수 있어서 종합적으로 계산해 봐야 해요.

 

Q3. 왜 부담부증여 하면 양도세가 나오나요?

 

A3. 채무를 넘기는 부분은 세법상 '유상양도'로 보기 때문이에요. 자녀가 채무를 대신 갚아주는 대가로 그만큼 재산을 산 것처럼 취급해요.

 

Q4. 1세대 1주택 비과세가 부담부증여에도 적용되나요?

 

A4. 네, 적용돼요! 2년 이상 거주한 1세대 1주택자라면 양도가액(채무 인수액) 9억 원까지 비과세예요. 이게 부담부증여 절세의 핵심이에요.

 

Q5. 전세 없이 담보대출만으로 부담부증여 가능한가요?

 

A5. 네, 가능해요. 담보대출도 채무이므로 자녀가 대출을 인수하면 부담부증여로 인정돼요. 금융기관 공식 대출이어야 해요.

 

Q6. 친인척에게 빌린 돈도 부담부증여에 사용할 수 있나요?

 

A6. 까다롭지만 가능해요. 차용증, 이자 지급 내역, 금융거래 기록 등 실제 채무임을 입증해야 해요. 허위 차용은 적발 시 가산세가 붙어요.

 

Q7. 미성년 자녀에게 부담부증여 해도 되나요?

 

A7. 법적으로 가능하지만 채무 인수 능력이 없어서 부인당할 위험이 높아요. 미성년자는 일반증여가 더 안전해요.

 

Q8. 무직 성인 자녀도 채무 인수 능력이 인정되나요?

 

A8. 기존 보유 자산이 있다면 가능해요. 예금, 주식 등 채무를 갚을 수 있는 재산이 있음을 입증해야 해요. 완전 무소득/무자산은 위험해요.

 

Q9. 증여세 신고 기한은 언제예요?

 

A9. 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내예요. 예를 들어 3월 15일 증여 시 6월 30일까지 신고해야 해요.

 

Q10. 신고 기한 내 신고하면 혜택이 있나요?

 

A10. 네, 산출세액의 3%를 공제받아요. 반대로 기한을 넘기면 무신고 가산세(20%)와 납부불성실 가산세가 붙어요.

 

Q11. 시가는 어떻게 산정하나요?

 

A11. 증여일 전후 6개월 이내 유사 물건의 매매사례가액, 감정가액, 공시가격 순으로 적용해요. 아파트는 실거래가 조회가 쉬워요.

 

Q12. 공시가격으로 신고해도 되나요?

 

A12. 매매사례가액이 없을 때만 가능해요. 아파트처럼 거래가 활발한 물건은 실거래가를 적용해야 해서 공시가격 신고는 어려워요.

 

Q13. 양도소득세 신고 기한은요?

 

A13. 양도일(증여일)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내예요. 증여세 신고보다 먼저 해야 하니 일정 관리 주의하세요.

 

Q14. 취득세는 언제 내나요?

 

A14. 취득일(등기 접수일)로부터 60일 이내에 신고 납부해야 해요. 기한 내 미납 시 가산세가 붙어요.

 

Q15. 부담부증여 후 전세 만기 되면 어떻게 해요?

 

A15. 수증자(자녀)가 전세금을 반환해야 해요. 새 임차인을 구하거나, 본인 자금으로 반환하면 돼요. 이 능력이 있어야 부담부증여가 인정돼요.

 

Q16. 장기보유특별공제가 양도세 계산에 적용되나요?

 

A16. 네, 1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%까지 공제받을 수 있어요. 비과세 초과분에 대해 적용돼요.

 

Q17. 조정대상지역 다주택자도 부담부증여 할 수 있나요?

 

A17. 할 수는 있지만 양도세 중과가 적용되면 불리할 수 있어요. 반면 취득세는 줄일 수 있어서 종합 계산이 필요해요.

 

Q18. 부부 공동명의 주택도 부담부증여 가능한가요?

 

A18. 네, 가능해요. 각자 지분에 해당하는 채무를 배분해서 계산해요. 복잡하니 세무사 상담을 권해요.

 

Q19. 오피스텔이나 상가도 부담부증여 되나요?

 

A19. 네, 모든 부동산에 적용 가능해요. 다만 주택 외 부동산은 1세대 1주택 비과세가 없어서 양도세 부담이 클 수 있어요.

 

Q20. 이월과세가 뭔가요?

 

A20. 증여받은 재산을 5년 이내에 팔면 양도세 계산 시 증여자의 취득가액과 보유기간을 적용해요. 양도세가 더 나올 수 있으니 주의하세요.

 

Q21. 증여공제 한도는 얼마예요?

 

A21. 직계존비속(부모-자녀)은 10년간 합산 5,000만 원(미성년자는 2,000만 원)이에요. 배우자는 6억 원이에요.

 

Q22. 10년 전에 증여받은 게 있으면 어떻게 되나요?

 

A22. 10년이 지났으면 공제 한도가 리셋돼요. 다시 5,000만 원 전액 공제받을 수 있어요.

 

Q23. 허위 전세계약 적발되면 어떻게 되나요?

 

A23. 부담부증여가 부인되어 일반증여로 재계산돼요. 증여세 추징 + 과소신고 가산세 40%까지 붙을 수 있어요.

 

Q24. 국세청에서 어떻게 허위 전세를 적발하나요?

 

A24. 전입신고 기록, 임대차계약 신고 내역, 전세금 입출금 내역, 실제 거주 여부 확인 등 다양한 방법으로 검증해요.

 

Q25. 부담부증여 vs 저가양도, 뭐가 더 유리해요?

 

A25. 상황마다 달라요. 저가양도는 시가의 70% 이상이면 증여세 없이 가능하지만 취득세가 더 나와요. 비교 계산이 필요해요.

 

Q26. 전세금 일부만 채무로 넘겨도 되나요?

 

A26. 안 돼요. 채무 전체를 인수해야 해요. 일부만 인수하는 건 인정되지 않아요.

 

Q27. 증여 후 채무를 부모가 대신 갚아주면요?

 

A27. 그 금액만큼 다시 증여로 봐서 증여세가 추가 부과돼요. 수증자가 직접 갚아야 해요.

 

Q28. 세무사 상담 비용은 얼마 정도예요?

 

A28. 간단한 상담은 10~30만 원, 구체적인 시뮬레이션과 신고 대행까지 포함하면 50~150만 원 정도예요.

 

Q29. 부담부증여 취소할 수 있나요?

 

A29. 등기 완료 전이면 가능하지만, 등기 후에는 다시 증여하는 절차가 필요해요. 취득세가 이중으로 나올 수 있어요.

 

Q30. 부담부증여가 가장 유리한 경우는요?

 

A30. 1세대 1주택 비과세 대상, 전세가율이 높은 물건, 양도차익이 적은 경우예요. 이 세 가지를 충족하면 절세 효과가 극대화돼요!

 

📌 면책 조항

 

이 글은 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었으며 세무/법률 자문을 대체하지 않아요. 세법은 수시로 개정되며, 개인의 상황에 따라 세금 계산 결과가 달라질 수 있어요. 정확한 세금 계산과 절세 전략 수립을 위해서는 반드시 세무사, 공인회계사 등 전문가와 상담하시길 권장해요. 본 글의 내용을 근거로 발생하는 어떠한 세금 문제나 손해에 대해서도 작성자는 책임을 지지 않아요.

 

✅ 핵심 정리 및 실생활 활용법

 

부담부증여의 핵심을 다시 정리해 드릴게요. 전세나 대출이 끼어 있는 집을 자녀에게 넘기면서 그 채무도 함께 넘기면, 증여재산가액이 줄어들어 증여세를 절약할 수 있어요. 하지만 증여자에게 양도세가 발생하니 반드시 종합 계산이 필요해요!

 

부담부증여가 유리한 조건은 세 가지예요. 첫째 증여자가 1세대 1주택 비과세 대상일 것, 둘째 전세가율이 높을 것(50% 이상), 셋째 양도차익이 크지 않을 것이에요. 이 조건을 충족하면 수천만 원에서 수억 원까지 절세할 수 있어요.

 

반대로 다주택 중과세 대상이거나 양도차익이 크면 부담부증여가 불리할 수 있어요. 이런 경우에는 일반증여나 저가양도, 또는 주택 정리 후 증여 등 다른 전략을 고려해 보세요. 상황에 맞는 최적의 방법을 찾는 게 중요해요!

 

실제로 부담부증여를 진행하실 때는 이렇게 하세요. 먼저 세무사와 상담해서 일반증여, 부담부증여, 저가양도 등 각 경우의 세금을 비교해 보세요. 그다음 채무 인수 능력 입증 자료를 준비하고, 정확한 시가 산정 후 신고 기한 내에 신고하시면 돼요!

 

부담부증여는 제대로 활용하면 합법적으로 큰 절세 효과를 볼 수 있는 방법이에요. 다만 전문 지식이 필요하고 실수하면 오히려 손해볼 수 있으니, 반드시 전문가 상담을 거치시길 권해요. 여러분의 현명한 자산 이전 계획에 이 글이 도움이 되길 바라요! 💰🏠