전세계약서에 이런 함정이?! 상속인도 가능한 보증금 압류 방법까지 완벽 정리

📜 "전세계약서가 제대로 작성됐는지 확인하고 싶은데 어떻게 봐야 할까?"
"상속받은 전세보증금이 있는데, 이걸 압류할 수 있을까?"
"임대인이 사망했는데 보증금 반환은 누구에게 청구해야 하지?"

📌 전세계약서는 단순한 임대차 계약서가 아닙니다. 향후 분쟁이 발생했을 때 나의 권리를 증명하는 핵심 문서입니다.
그리고 임대인이 사망해 상속인이 대신 보증금을 반환해야 하는 상황이 생기면, 보증금을 어떻게 회수할 수 있는지 그 절차를 제대로 아는 것이 중요합니다.

💡 이번 글에서는 ✅ 전세계약서에서 반드시 확인해야 할 핵심 항목 ✅ 위험한 계약서 유형 ✅ 상속인의 보증금 반환 책임 여부 ✅ 상속인을 상대로 한 보증금 압류 및 반환 청구 절차까지 완벽하게 정리해드립니다.

이 글을 끝까지 읽으면 전세보증금을 안전하게 지키고, 상속인에게 정당하게 청구하고 회수하는 방법을 알 수 있습니다!

전세계약서에 이런 함정이! 상속인도 가능한 보증금 압류 방법까지 완벽 정리

📌 전세계약서, 제대로 확인하지 않으면 큰일 납니다!

✅ 계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 핵심 항목

1. 임대인과 임차인의 정확한 인적사항
   • 주민등록번호, 주소, 연락처까지 명확히 기재되어야 추후 소송 시 유리
2. 계약 기간과 보증금 및 월세(있다면)의 정확한 명시
   • 전세 기간, 금액, 입금일, 반환일 정확히 기재해야 분쟁 발생 시 입증 가능
3. 임대인의 소유권 증빙
   • 계약 당시 등기부등본 확인 → 임대인이 진짜 소유자인지 확인
   • 등기부에 근저당권 설정 여부(선순위 담보)도 반드시 체크!
4. 확정일자 & 전입신고
   • 전입신고 + 확정일자를 받아야 대항력 + 우선순위 확보 가능
5. 특약 사항
   • 유지보수 책임, 중도 해지 시 책임소재, 보증금 인상·감액 조항 등 확인 필수

💡 확정일자와 전입신고는 보증금 지키는 핵심 무기입니다!

📌 주의! 이런 전세계약서는 위험합니다

⚠️ 위조 또는 무권한 계약

• 임대인이 등기부상 소유자가 아니거나 위임장 없이 가족이 대리 계약한 경우
• 이 경우 계약이 무효가 되거나 보증금 반환받기 어려워질 수 있음

⚠️ 특약에 불리한 내용이 있을 때

• “천재지변 시 보증금 반환 책임 없음”, “임대인 사망 시 자동 계약 종료” 등 불공정 조항
• 명확하지 않거나 법적 효력이 없는 조항은 삭제 요구

⚠️ 계약서 없이 문자나 카톡으로만 계약

• 서면 계약 없이 구두 계약하거나 문자로만 주고받은 계약은 입증력 부족

💡 계약서 없이 입금만 한 경우, 보증금 반환 소송에서 매우 불리할 수 있습니다!

📌 임대인 사망 시, 보증금은 어떻게 되는가?

✅ 민법상 임대차 계약은 임대인 사망 시에도 그대로 승계됩니다.

• 즉, 임대인의 상속인이 계약의 의무와 권리를 이어받게 됩니다.
• 보증금 반환 청구는 상속인에게 해야 하며, 상속인은 임대인의 재산뿐 아니라 부채(보증금)도 함께 상속

✅ 상속인의 범위와 역할

순위	상속인
1순위	배우자 + 직계비속(자녀)
2순위	직계존속(부모)
3순위	형제자매
4순위	4촌 이내의 방계혈족

💡 상속인이 여러 명일 경우, 공동상속인이므로 각자 지분 비율에 따라 책임이 발생합니다.

📌 상속인이 보증금을 안 돌려줄 때? 압류 및 반환 청구 절차

✅ 1. 내용증명 발송

• 상속인에게 보증금 반환 요청 내용증명 발송
• 법적 절차를 시작하기 전 정식 요구로 효력을 확보

✅ 2. 상속인 조회

• 가족관계증명서, 사망진단서 등을 통해 상속인 명단 확보
• 필요 시 호적 등본, 제적등본, 기본증명서 등 확인

✅ 3. 민사소송(보증금 반환 청구 소송) 제기

• 공동상속인 전원을 상대로 보증금 반환 청구 소송 제기
• 법원은 상속인의 상속 지분에 따라 책임을 나눠 판결

✅ 4. 승소 후 강제집행

• 법원 판결문 + 집행문으로 상속인의 재산(예금, 부동산 등) 압류 가능
• 압류 → 추심명령 → 보증금 회수

💡 상속인이 재산을 처분하기 전, 신속한 소송 제기가 중요합니다!

📌 보증금 반환을 위한 선제적 조치

✅ 1. 계약 체결 시 등기부등본 확인

• 임대인의 실소유 여부 및 담보권 설정 여부 필수 확인

✅ 2. 확정일자 + 전입신고

• 경매 시 우선변제권 확보!

✅ 3. 계약서 보관 & 이메일, 문자 등 기록 남기기

• 추후 소송에 강력한 증거로 사용

✅ 4. 임대인이 고령일 경우 대비

• 사망 시 상속인 추적 어려움 고려 → 보증보험 가입도 고려

📌 전세계약 & 보증금 압류 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 임대인이 사망한 후 상속인이 누군지 모르면 어떻게 하나요?

✅ 가족관계등록부, 제적등본을 통해 상속인 확인 가능
✅ 법원에 상속인 지정 신청도 가능

Q2. 상속인이 다수일 때 누구에게 청구해야 하나요?

✅ 모든 공동상속인에게 청구해야 하며, 1인에게만 청구하면 나머지는 책임을 피할 수 있음

Q3. 전세계약에 확정일자가 없다면 어떻게 되나요?

✅ 우선변제권이 없으며, 다른 담보권자보다 후순위 → 보증금 회수 어려움

Q4. 임대인이 생전에 상속 포기했으면 보증금 못 돌려받나요?

✅ 상속포기한 자는 보증금 반환 책임 없음, 다음 순위 상속인을 확인해 청구해야 함

📌 결론: 전세계약서 확인 + 상속인 청구, 이렇게 해야 내 보증금 지킨다!

✔ 전세계약서는 확정일자·전입신고·등기부등본 3종 세트로 완성!
✔ 임대인 사망 시 상속인이 계약을 승계하므로 반드시 추적 필요!
✔ 내용증명 → 민사소송 → 강제집행으로 압류 절차 진행 가능!
✔ 상속인 정보 확인을 위한 가족관계 서류 확보가 핵심!

📌 지금 바로 내 계약서 확인하고, 보증금 지킬 대비를 시작하세요!