임대차 계약서, 이거 안 보면 큰일나요!

임대차 계약서, 이거 안 보면 큰일나요!

📋 목차

• 계약서 기본 항목 점검하기
• 등기부등본과 명의 확인
• 특약사항 작성 요령
• 전자계약의 장단점
• FAQ

부동산 계약은 서류 하나로 모든 것이 결정되기 때문에, 계약서 작성은 ‘단계’가 아닌 ‘핵심’이에요. 특히 임대차 계약서에는 반드시 포함돼야 할 항목들이 있고, 이를 놓치면 나중에 큰 피해를 볼 수 있어요. 그래서 내가 생각했을 때 이 글은 임대차 계약을 처음 접하는 사람에게 꼭 필요한 정보만 골라서 설명해주는 가이드가 될 수 있어요.

 

계약서 기본 항목 점검하기

임대차 계약서를 작성할 때는 반드시 포함해야 하는 항목들이 있어요. 대표적으로 계약 당사자의 이름과 연락처, 임대 목적물의 주소, 임대 기간, 보증금과 월세 금액, 납부일, 관리비 분담 방식 등이 포함돼야 해요.

 

계약일자는 반드시 정확히 적고, 실제 계약이 이뤄진 날짜와 일치해야 해요. 이 날짜는 확정일자 등록과도 밀접하게 연결돼 있기 때문에 실수하면 안 돼요. 또한, 당사자 서명과 지장 또는 인감 날인이 필요한 이유는 추후 분쟁 시 본인이 체결한 계약임을 입증하는 데 도움이 되기 때문이에요.

 

중개사를 통해 계약할 경우 중개대상물 확인·설명서도 함께 받아야 해요. 여기에 계약 내용 외에 하자, 인근 개발계획 등 중요한 정보들이 들어 있답니다.

 

등기부등본과 명의 확인

임대차 계약의 기본은 ‘진짜 집주인과 계약했는가?’예요. 이를 확인하는 유일한 방법은 등기부등본 열람이에요. 정부24나 인터넷등기소 사이트를 통해 1,000원의 수수료로 쉽게 발급받을 수 있어요.

 

등기부등본에서는 소유자 성명, 채권·저당 정보, 근저당권 설정 여부 등을 확인할 수 있어요. 만약 근저당이 과도하게 설정되어 있다면, 해당 주택이 경매로 넘어갈 가능성도 있기에 주의해야 해요.

 

소유자가 아닌 제3자와 계약하려 한다면, 위임장을 반드시 확인하고 위임인의 인감증명서도 함께 요구하세요. 그래야 효력 있는 계약이 되며 법적 분쟁에서 보호받을 수 있어요.

 

특약사항 작성 요령

특약사항은 임대인과 임차인이 서로 협의해서 계약서 외에 추가로 합의한 내용을 기입하는 부분이에요. 이 항목을 잘 작성하면 불필요한 오해를 줄이고, 향후 발생할 수 있는 문제를 미리 차단할 수 있어요.

 

예를 들어, ‘퇴실 시 입주 당시 상태로 원상복구’, ‘보일러 고장은 임대인 부담’, ‘계약 해지 시 한 달 전 통보’ 같은 내용을 명시할 수 있어요. 문장은 반드시 구체적으로 작성하고, 해석 여지가 없도록 해야 해요.

 

특약사항은 계약서의 일부로 법적 효력이 있으므로, 누가 책임을 질지, 어떤 조건으로 유지보수가 이뤄지는지를 명확히 적는 게 핵심이에요.

 

전자계약의 장단점

요즘에는 종이계약서뿐만 아니라 전자계약 시스템도 많이 활용돼요. 특히 국토부의 ‘부동산거래 전자계약시스템’은 중개사와 계약할 때 편리하게 이용할 수 있어요.

 

전자계약의 장점은 위조나 변조의 위험이 적고, 실시간으로 내용이 등록돼 관리가 용이하다는 점이에요. 또한, 계약 즉시 확정일자가 자동으로 등록되기 때문에 따로 주민센터를 방문하지 않아도 되는 이점도 있죠.

 

단점은 디지털에 익숙하지 않은 사람에게는 다소 어려울 수 있고, 개인 간 직거래에는 적용이 어렵다는 점이에요. 하지만 공인중개사를 통한 계약이라면 활용해 볼 만한 좋은 시스템이에요.

 

국토부 부동산 전자계약 시스템 자세히보기

 

FAQ

Q1. 계약서 양식은 어디서 구하나요?

A1. 국토교통부 전자계약 시스템, 공인중개사 사무소, 지방자치단체 홈페이지에서 무료로 받을 수 있어요.

 

Q2. 인감도장이 꼭 있어야 하나요?

A2. 법적으로는 필수 아니지만, 중요한 계약이라면 인감도장을 사용하는 게 추후 분쟁에서 유리해요.

 

Q3. 계약서 작성 후 내용 수정할 수 있나요?

A3. 양쪽 모두 동의한다면 수정할 수 있고, 수정된 부분 옆에 다시 서명 또는 날인을 남기면 돼요.

 

Q4. 계약서 없이 돈만 입금했는데 법적 효력 있나요?

A4. 구두계약도 일정 요건 충족 시 효력은 있지만, 서면 증빙 없으면 분쟁 시 매우 불리할 수 있어요.

 

Q5. 위임장 없이 대리인이 계약해도 괜찮나요?

A5. 소유자 본인의 위임장과 인감증명서가 없다면 법적 효력 없는 계약이 될 수 있으니 절대 주의해야 해요.

 

Q6. 계약 후 확정일자는 어떻게 받나요?

A6. 계약서 원본을 가지고 주민센터에 방문해 전입신고를 하고, 확정일자 신청을 하면 돼요. 전자계약은 자동 등록돼요.

 

Q7. 계약서에 관리비 항목은 꼭 들어가야 하나요?

A7. 필수는 아니지만, 명확히 정하지 않으면 분쟁이 자주 발생하므로 특약에 자세히 기재하는 게 좋아요.

 

Q8. 계약서에 찍는 지장과 서명 중 뭐가 더 확실한가요?

A8. 둘 다 법적 효력이 있지만, 지장과 서명을 함께 하면 본인 확인 증거로 더욱 명확해져요.