명도소송 이겼는데 세입자가 안 나가요? 강제집행 절차부터 실전 대응까지 완벽 가이드

“법원에서 승소했는데도 세입자가 버티고 있어요.”
“강제집행 신청하려는데 절차가 너무 복잡하네요.”
“세입자가 열쇠도 안 주고 짐도 안 뺐는데, 어떻게 해야 하죠?”

명도소송에서 이겼다고 끝이 아닙니다.
판결문만 들고 있어도 세입자가 ‘버티기 모드’에 들어가면, 소유자는 그 공간을 사용하지 못하고 각종 손해만 떠안게 되죠.
특히 임대차계약이 끝났음에도 집을 비우지 않거나, 퇴거를 거부하는 임차인 때문에
재산권을 침해받는 집주인이 늘어나고 있습니다.

그럴 땐 어떻게 해야 할까요?
✅ 강제집행은 언제, 어떻게 신청할 수 있을까?
✅ 세입자가 짐을 안 빼면 누가 대신 처리하나?
✅ 집행 비용은 누가 부담하고, 되돌려 받을 수 있을까?
✅ 문을 안 열면 어떻게 집행하는가?
✅ 명도 이후 소송 비용, 손해배상 청구까지 가능한가?

이번 글에서는 명도소송 승소 이후 퇴거하지 않는 세입자에 대한 강제집행 절차와 실무 대응 요령을 소유자 입장에서 알기 쉽게 정리해드립니다.

명도소송 이겼는데 세입자가 안 나가요 강제집행 절차부터 실전 대응까지 완벽 가이드

✅ 명도소송 후에도 세입자가 버틴다면? 바로 강제집행 신청 가능!

명도소송에서 승소 판결을 받았다면,
해당 임차인은 법원이 정한 퇴거 기한 내에 자발적으로 이사를 해야 합니다.

📌 하지만 만일 기한을 넘겼음에도 집을 비우지 않았다면?
→ 법원에 ‘강제집행(부동산 인도집행)’을 신청할 수 있습니다.

강제집행이 가능한 시점

• 판결문에 퇴거 기한이 명시된 경우: 그 날짜 이후
• 퇴거 기한이 없는 경우: 판결 확정일로부터 가능
• 집행문 부여 및 송달 완료 후 집행 신청 가능

📌 퇴거 유예나 소송 중 집행정지 신청이 없다면,
강제집행 신청은 즉시 가능합니다.

✅ 강제집행 진행 절차 한눈에 보기

단계	내용	준비물
1단계	명도소송 승소	판결문, 확정증명서
2단계	집행문 부여 신청	법원 민사과
3단계	강제집행 신청	집행관 사무실 (법원 소속)
4단계	집행예고 통보	집행관이 세입자에게 퇴거 요청
5단계	본집행 (인도집행)	열쇠 개방, 짐 인도, 출입 차단

💡 집행예고 후 보통 1~2주 안에 본집행이 이뤄지며,
세입자가 자진 퇴거하지 않으면 강제로 열쇠를 따고 짐을 보관 후 출입을 봉쇄하게 됩니다.

✅ 세입자가 짐을 안 뺀다면? ‘유체동산 인도집행’ 절차도 함께 진행

퇴거 집행 시 문제가 되는 건 세입자의 남겨진 짐입니다.

• 옷, 가전제품, 가구, 책, 잡동사니 등
  → 이것들을 소유자 임의로 버릴 경우 법적 책임 발생 가능

해결 방법: 유체동산 인도집행 또는 공매·보관 절차 병행

📌 집행관이 짐을 지정 창고로 보관 후 일정 기간이 지나면 공매 처리
📌 일정 물품은 집행 당시 폐기 신청도 가능 (노후 가구, 생활쓰레기 등)

💡 이사짐 센터와 협업하여 당일 처리도 가능하지만, 비용이 추가됩니다.

✅ 문을 열지 않으면? 집행관 + 열쇠공 출동으로 강제개문 가능

집행일이 되면, 세입자가 문을 잠그고 거부할 수 있습니다.
하지만 이는 집행을 막을 수 없습니다.

• 집행관이 열쇠공과 함께 강제 개문 가능
• 경비나 경찰 입회 요청 가능
• 현장 영상 촬영 등 기록화 병행

📌 이 모든 절차는 법원 권한 하에 합법적으로 진행되며,
세입자의 방해는 오히려 처벌 대상이 될 수 있습니다.

✅ 강제집행 비용은 누가 내나요? 돌려받을 수 있나요?

일단 소유자(채권자)가 선지불해야 합니다.

항목	비용 범위 (2024년 기준)
강제집행 신청 수수료	약 50,000~80,000원
집행관 출장비	회당 100,000원 내외
열쇠공 출동비	약 50,000~100,000원
짐 보관·이전비	규모 따라 수십~수백만 원

📌 집행비용은 이후 손해배상 청구 소송 또는 보증금에서 공제 가능합니다.
단, 실제 회수가 어렵거나 시간이 오래 걸릴 수 있음에 유의하세요.

✅ 세입자가 퇴거 후 손해배상도 가능할까?

네, 가능합니다.
명도소송 확정 이후에도 계속 점유한 기간 동안 발생한 손해(월세 상당액 등)은
부당이득 반환 또는 손해배상 청구로 법적 요구가 가능합니다.

• 퇴거 지연 기간 × 기존 월세 또는 시세
• 관리비 미납, 변기 파손 등 훼손된 부분 청구 가능

💡 단, 별도의 민사소송을 추가로 제기해야 하며, 입증자료가 필요합니다.

✅ 강제집행 중 꼭 알아야 할 체크포인트 5가지

1️⃣ 집행 전 판결문, 확정증명서, 집행문 부여 등 문서 완비
2️⃣ 집행예고는 필수 절차 (법적으로 최소 7일 이상 필요)
3️⃣ 세입자 연락 안 돼도 집행은 문제없이 진행 가능
4️⃣ 집 안 짐은 소유자 임의처리 금지, 폐기·보관 절차 필수
5️⃣ 불응 시 경찰 동행 또는 방해죄 고발 가능

📌 FAQ – 자주 묻는 질문

Q1. 세입자가 퇴거 후 열쇠를 안 돌려줬습니다.

👉 강제개문 후 열쇠 교체 및 점유 차단이 가능합니다. 열쇠 반환 거부는 처벌 대상이 될 수 있습니다.

Q2. 강제집행을 막기 위해 소송을 또 낸다는데 가능한가요?

👉 퇴거집행을 막으려면 ‘집행정지’ 신청을 법원에 해야 하며, 승인이 쉽지 않습니다.

Q3. 짐이 많아서 하루에 끝낼 수 없으면 어떻게 하나요?

👉 집행관과 협의하여 여러 차례에 걸쳐 집행 가능합니다. 이사 업체 동원도 추천드립니다.

Q4. 세입자가 외국인입니다. 절차가 달라지나요?

👉 아니요. 모든 강제집행은 동일 절차로 진행되며, 국적 무관합니다.

Q5. 보증금으로 정산하면 강제집행 안 해도 되지 않나요?

👉 임차인이 자진 퇴거하지 않으면 강제집행은 필요하며, 보증금 공제는 이후 정산 대상입니다.

✅ 결론: 명도소송의 ‘진짜 마무리’는 강제집행입니다

✔ 승소 판결만으로 퇴거 완료는 아님
✔ 버티는 세입자에겐 법원의 힘을 빌려야
✔ 절차는 번거롭지만 소유권 보호의 마지막 무기
✔ 집행 이후에도 손해배상 청구 가능
✔ 법률전문가, 집행관과의 협업이 핵심

📌 “집은 소유만으로는 내 것이 아닙니다. 점유를 되찾아야 진짜 내 공간이 됩니다.”
명도소송 후에도 퇴거하지 않는 세입자, 더 이상 혼자 끙끙 앓지 마세요.
강제집행은 집주인의 정당한 권리입니다.