공동명의 아파트 단독명의로 변경하는 방법과 세금 총정리! 절세 전략까지 확인하세요

공동명의 아파트를 단독명의로 변경하려는 경우 어떤 절차를 거쳐야 하며, 세금은 얼마나 발생할까요? 부부나 가족 간 공동명의로 소유한 아파트를 한 사람의 명의로 변경하는 이유는 다양합니다. 대출을 유리하게 받기 위해서, 상속·증여 계획, 재산 분배 문제, 절세 전략 등 여러 이유가 있습니다. 하지만 명의 변경 방식에 따라 증여세, 양도세, 취득세 등의 세금이 부과될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

이번 글에서는 공동명의 아파트를 단독명의로 변경하는 방법(증여, 매매, 상속 등), 각 방법별 발생하는 세금(양도소득세, 증여세, 취득세), 절세 전략, 실무 절차 등을 상세히 정리해 드리겠습니다. 공동명의 아파트 단독명의 변경을 고려하고 있다면 끝까지 읽고 가장 유리한 방법을 선택하세요!

공동명의 아파트 단독명의로 변경하는 방법과 세금 총정리! 절세 전략까지 확인하세요

공동명의 아파트, 단독명의로 변경하는 이유

공동명의 아파트를 단독명의로 변경하는 이유는 여러 가지가 있습니다.

📌 주요 이유
✅ 재산 정리 → 부부 또는 가족 간 재산 분배 조정
✅ 대출 활용 → 단독명의가 대출 한도나 이율에서 유리할 수 있음
✅ 양도세 절감 → 장기보유특별공제 등 세금 혜택을 고려한 전략
✅ 상속·증여 대비 → 상속세 및 증여세 절감 목적으로 단독명의 변경
✅ 부부 이혼·재산분할 → 이혼 후 한쪽 배우자가 단독명의로 소유

💡 하지만 단순히 명의 변경만으로 끝나는 것이 아니라, 방법에 따라 세금 부담이 달라질 수 있으므로 신중한 선택이 필요합니다.

공동명의 아파트 단독명의 변경 방법 3가지

공동명의 아파트를 단독명의로 변경하는 방법은 ① 증여, ② 매매(매입), ③ 상속 3가지 방법이 있습니다.

① 증여를 통한 명의 변경 (배우자 또는 가족 간 무상 양도)

공동명의자 중 한 명이 다른 공동명의자의 지분을 무상으로 넘기는 방법입니다.

✅ 장점: 증여세 공제 혜택이 있어 절세 가능
✅ 단점: 일정 금액 이상이면 증여세 부담 발생

📌 증여세 계산 (2024년 기준)

• 배우자 증여 공제: 10년간 6억 원까지 비과세
• 부모·자녀 간 증여 공제: 10년간 5천만 원까지 비과세 (미성년자는 2천만 원)

💡 예시:
✔ 부부 공동명의 (각 50%) 아파트 (시가 8억 원)를 배우자 단독명의로 변경하는 경우
✔ 배우자가 4억 원의 지분을 증여받으면 6억 원 공제 한도 내라서 증여세 없음
✔ 하지만 10억 원짜리 아파트라면 초과분에 대한 증여세 발생 가능

📌 증여 후 발생하는 세금
✅ 증여세: 공제 한도를 초과하면 세금 부과
✅ 취득세: 증여받은 지분에 대해 3.5%~12% 발생
✅ 양도세 없음 (무상이므로 양도소득세 발생 X)

💡 증여는 배우자 간 6억 원까지 비과세이므로, 그 범위 내에서 진행하면 절세할 수 있습니다.

② 매매(매입) 방식으로 명의 변경

공동명의자가 서로 지분을 사고파는 방식으로 명의 변경하는 방법입니다.

✅ 장점: 양도세 부담이 크지 않을 수 있음
✅ 단점: 양도소득세, 취득세 부담 발생 가능

📌 발생하는 세금
✅ 양도소득세: 지분을 매도하는 사람이 차익에 대해 세금 부담 (6~45%)
✅ 취득세: 매수자가 취득한 지분에 대해 1~3% 취득세 부담
✅ 증여세 없음: 금전 거래가 있으므로 증여로 간주되지 않음

💡 예시:
✔ 부부 공동명의 아파트(각 50%) → 배우자가 나머지 50% 지분을 4억 원에 매수
✔ 매도한 배우자는 양도세를 내야 하며, 매수한 배우자는 취득세 부담

📌 이 방법이 유리한 경우
✅ 매도자가 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 양도세 면제 가능
✅ 매수자가 대출 활용 가능 (증여보다 유리한 경우 있음)

💡 매매 방식은 대출을 활용해야 하거나, 증여보다 양도세가 적게 나오는 경우에 고려할 만한 방법입니다.

③ 상속으로 명의 변경 (상속 발생 시)

부모가 돌아가신 후 공동명의로 상속된 아파트를 한 명의 상속인 단독명의로 변경하는 경우입니다.

✅ 장점: 상속세 공제 가능 (기본 공제 5억 원 + 추가 공제)
✅ 단점: 다른 공동 상속인과 협의 필요

📌 발생하는 세금
✅ 상속세: 공제 범위 내에서는 면제 (기본 공제 5억 원)
✅ 취득세: 상속받은 지분에 대해 2.3% 취득세 부담
✅ 양도세 없음: 상속은 양도소득세 과세 대상이 아님

💡 예시:
✔ 부모가 남긴 공동명의 아파트를 한 명이 단독명의로 변경 시
✔ 상속세 면제 범위 내라면 세금 부담 없이 진행 가능

📌 이 방법이 유리한 경우
✅ 상속세 공제 범위 내에서 명의 변경 가능할 때
✅ 상속인 간 합의가 원활한 경우

💡 상속은 사전 증여보다 세금 부담이 적을 수 있으므로, 미리 상속세 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다.

공동명의 아파트 단독명의 변경 시 절세 전략

✔ 배우자 간 증여는 6억 원까지 증여세 비과세
✔ 부모·자녀 간 증여는 5천만 원까지 비과세
✔ 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도세 부담 최소화 가능
✔ 증여보다 매매 방식이 유리한 경우도 있으므로 시뮬레이션 필수
✔ 상속이 유리한 경우, 미리 상속세 절세 전략 수립

💡 가장 유리한 방법을 선택하기 위해 반드시 세무사 상담을 받는 것이 좋습니다.

결론: 공동명의 아파트 단독명의 변경, 신중한 계획이 필요!

✔ 증여 방식: 배우자 간 증여 시 6억 원까지 비과세 혜택
✔ 매매 방식: 금전 거래를 통해 양도세 부담 고려 후 진행
✔ 상속 방식: 상속세 공제 범위 내에서 부담 없이 명의 변경 가능
✔ 세금 최소화 전략: 1세대 1주택 비과세 요건 활용 & 증여·매매 절세 전략 활용

📌 공동명의 아파트를 단독명의로 변경할 때는 신중한 세금 계산과 전략이 필요합니다. 절세 효과를 극대화할 수 있는 방법을 선택하세요!