조합원 분양권 전매제한 총정리

조합원 분양권 전매제한 총정리

 

조합원 분양권은 일반 분양권보다 훨씬 복잡한 전매제한 규정을 갖고 있어요. 특히 2025년부터 전매제한 규정이 지역·분양가·입주 시점에 따라 달라지면서, 거래하려는 사람들에게 큰 혼란을 주고 있답니다.

 

한순간의 계산 실수로 수천만 원의 손해를 볼 수도 있어요. 전매 가능한 날짜를 하루만 잘못 알아도 계약 무효나 과태료 대상이 될 수 있으니까요. 그래서 정확한 기준과 예외 규정을 반드시 알고 있어야 해요.

 

내가 생각했을 때, 전매제한은 조합원 분양권 거래에서 가장 어려운 부분이에요. 정답이 하나가 아니라 ‘조합 상황’과 ‘지역 규제’, ‘분양가’까지 모두 맞물리기 때문에, 무조건 케이스별로 분석해야 하거든요.

 

이 글에서는 2025년 기준으로 조합원 분양권 전매제한의 핵심 내용을 완전히 정리해드릴게요. 안전한 거래를 위해 꼭 체크해야 할 항목부터 예외 조항, 확인 방법까지 모두 알려드릴게요!

전매제한이란? 🔒

전매제한이란, 부동산을 특정 기간 동안 제3자에게 팔 수 없도록 막는 제도예요. 투기를 막고 실수요자에게 기회를 주기 위한 정책인데, 재개발·재건축에서 발생하는 조합원 분양권에도 이 제한이 적용돼요.

 

조합원 분양권의 전매제한은 일반분양보다 훨씬 더 복잡한데요. 사업시행인가 시점, 관리처분인가 여부, 조합원 분양가격, 분담금 구조 등 다양한 요소에 따라 기간이 달라지고 예외도 많답니다.

 

예를 들어, 서울 강남의 한 조합에서는 분양가가 9억을 초과하면서 실거주 요건까지 붙었고, 이에 따라 최소 5년 전매제한이 적용됐어요. 반면 지방의 소규모 조합은 3년으로 제한되었죠.

 

따라서 조합원 분양권을 사고팔려면 먼저 해당 조합의 전매제한 기간을 정확히 파악하고, 예외사항이 적용되는지도 확인해야 해요. 이건 청약홈이나 조합 공문, 시공사 안내서를 통해 확인할 수 있어요.

2025년 기준 전매제한 구분 📅

2025년 현재 적용되는 전매제한 규정은 크게 세 가지 축으로 나뉘어요. ① 지역: 투기과열지구 vs 조정대상지역 vs 비규제지역 ② 분양가: 9억 미만 vs 9억 이상 ③ 입주 시점: 입주 전 vs 입주 후

 

이 세 가지가 맞물려 전매제한 기간이 달라지는데요. 특히 투기과열지구에서 9억 초과 주택은 **최장 10년까지 전매제한**이 걸릴 수 있어요. 입주 전에는 물론이고, 입주 후 일정 기간까지 팔 수 없게 되는 거죠.

 

또한, 실거주 요건이 붙는 경우에는 '전매 제한 + 실거주 제한'이 동시에 작동하기 때문에, 주거 계획이 없는 투자자에게는 치명적일 수 있어요. 그래서 ‘투자 목적’이라면 전매제한 조건부터 반드시 확인해야 해요.

 

조합원 승계나 일반 분양 모두 이런 전매제한 규정을 위반하면 과태료는 물론이고, 계약 해지까지 이어질 수 있으니 계약 전 단계에서 꼼꼼히 살펴야 해요.

📊 2025년 조합원 전매제한 기준표

조건	전매제한 기간	비고
투기과열지구 + 9억 초과	최소 5년 ~ 최대 10년	실거주 2년 병행
조정대상지역 + 9억 미만	3년	입주 전 제한
비규제지역	없음	즉시 전매 가능

 

 

분양가 기준에 따른 차이 💰

2025년 현재, 분양가가 9억 원을 넘느냐에 따라 전매제한 규정이 크게 달라져요. 이 기준은 단순한 숫자 차이가 아니라, 실거주 요건과 양도세, 청약 자격까지 연결되기 때문에 굉장히 중요해요.

 

구체적으로, 분양가 9억 미만은 전매제한 3년이 일반적이에요. 반면 9억 초과는 전매제한 5년 이상에 더해, **2년 실거주 요건**이 추가로 붙는 구조예요. 특히 투기과열지구일 경우 더 엄격하죠.

 

분양가는 조합에서 공시한 예정 분양가 기준이 아니라, 실제 공급계약서에 명시된 금액으로 판단돼요. 그러니 계약서나 조합원 분양 안내문을 꼭 확인해야 해요. 단순 시세나 추정으로 계산하면 안 돼요.

 

9억 초과 여부 하나로 양도세 비과세 기준도 달라지기 때문에, 세금 문제까지 고려해서 판단해야 해요. 단순히 전매제한만 보는 게 아니라, 전체 구조를 이해하는 게 중요하답니다.

예외 조항 및 특례 사례 ⚠️

모든 조합원 분양권이 전매제한을 무조건 적용받는 건 아니에요. 일부 상황에서는 예외 조항이나 특례가 적용돼서 전매가 가능해지는 경우도 있어요.

 

대표적인 예외는 다음과 같아요: ① 조합원 사망으로 인한 상속 ② 이혼 시 재산 분할로 인한 양도 ③ 조합 규약상 허용된 ‘직계존비속 승계’

 

이런 경우에는 조합 동의 및 관련 증빙 서류를 제출하면 전매제한과 관계없이 거래가 가능해요. 단, 조합마다 적용 기준이 다르고, 관련 판례도 있으니 반드시 법률 자문을 받는 게 안전해요.

 

또한 ‘공익 목적 양도’로 판단될 경우, 예외적으로 전매제한을 해제해주는 사례도 있었어요. 예를 들어 장애인 자녀를 위한 실거주 이전 같은 경우죠. 물론 조합의 판단이 최종 권한이에요.

실수하기 쉬운 함정 포인트 ⚡

전매제한 규정은 워낙 복잡해서, 아무리 경험 많은 투자자도 실수할 수 있어요. 특히 날짜 계산 실수, 조건 오해, 조합 내부 규정 무시 등이 가장 흔한 실수예요.

 

대표적인 실수 유형은 이거예요: - '관리처분인가'일을 착각해 전매 가능 날짜를 잘못 계산함 - 분양가 9억 기준을 시세로 판단함 - 청약홈에 등록되지 않은 정보만 믿고 거래 진행함 - 실거주 요건을 '전입신고만 하면 된다'고 오해함

 

이런 실수는 계약 무효, 위약금, 조합 승인 거절 등 심각한 문제로 이어질 수 있어요. 그래서 반드시 조합 사무실, 구청 건축과, 청약홈까지 3군데 이상 확인하고 거래를 결정해야 해요.

 

부동산 커뮤니티나 블로그 정보도 참고는 하되, 최종적인 판단은 항상 공식 기관에 근거를 둬야 해요.

🚨 실수 방지 체크리스트

항목	확인 여부	비고
전매 가능 날짜	청약홈·조합 통해 확인	하루 차이도 중요
분양가 기준	계약서에 기재된 금액	시세 아님!
실거주 요건	2년 이상 거주 조건 여부	투기과열지구는 필수

 

청약홈 전매제한 조회법 🔍

조합원 분양권의 전매제한 여부는 '청약홈'에서 간단히 조회할 수 있어요. 거래 전 반드시 확인해야 하는 필수 절차예요. 특히 전매 가능 날짜를 정확히 아는 것이 중요하답니다.

 

청약홈 전매제한 조회 방법은 아래와 같아요: 1️⃣ 청약홈 접속 → 2️⃣ '전매제한 조회' 메뉴 클릭 → 3️⃣ 단지명 또는 지역명 입력 → 4️⃣ 해당 단지 클릭 → 5️⃣ 전매 가능일, 제한 사유 확인

 

이 페이지에서는 입주자 모집공고 기준 전매제한 기간, 실거주 조건, 분양가 구간까지 명확히 안내돼요. 실제 계약 전에 이 정보를 확인하면 실수를 줄일 수 있어요.

 

특히, 구청이나 조합에서 제공하는 정보와 상이한 경우가 있을 수 있으니, 가장 보수적인 기준을 적용해서 판단하는 것이 안전해요.

 

👉 전매제한 바로 확인하러 가기 [청약홈 전매제한 조회]

FAQ

Q1. 조합원 분양권도 전매제한이 있나요?

A1. 네, 일반 분양권보다 더 엄격한 전매제한이 적용돼요. 조합 규약, 분양가, 지역에 따라 다르죠.

 

Q2. 전매제한 위반 시 어떤 문제가 생기나요?

A2. 계약 무효, 과태료 부과, 조합원 자격 박탈 등 심각한 법적 문제가 발생할 수 있어요.

 

Q3. 분양가 9억 기준은 어디 기준인가요?

A3. 조합 분양공급계약서 상 분양가예요. 시세나 감정가는 적용되지 않아요.

 

Q4. 실거주 요건은 꼭 지켜야 하나요?

A4. 네, 실거주 조건을 위반하면 전매 자체가 불가능하며, 세금 혜택도 사라져요.

 

Q5. 상속이나 이혼 시에도 전매제한이 있나요?

A5. 예외적으로 전매가 허용될 수 있어요. 다만 조합 승인이 꼭 필요해요.

 

Q6. 청약홈에 없는 단지는 어떻게 확인하나요?

A6. 해당 조합 사무실 또는 관할 구청 건축과에 문의하면 돼요.

 

Q7. 전매제한 해제 방법은 없나요?

A7. 기본적으로는 불가능하지만, 일부 지자체의 정책 변경이나 예외 사유로 해제된 사례는 있어요.

 

Q8. 전매제한 때문에 계약을 취소하고 싶어요. 가능할까요?

A8. 계약서에 관련 조항이 있다면 가능해요. 하지만 없다면 위약금이 발생할 수 있어요.